Een VME of Vereniging van Mede-Eigenaars is als een BVBA met een syndicus als zaakvoerder en elk jaar een AV of Algemene Vergadering van zijn vennoten/leden.

Hier de spelregels:

Periode

De wet op mede-eigendom BW verplicht elke mede-eigendom jaarlijks een algemene vergadering te houden. Deze vergadering moet eigenlijk plaatsvinden binnen dezelfde periode van 15 dagen, dewelke in het reglement van mede-eigendom bepaald zou moeten zijn maar vaak in oudere statuten nog niet werd aangepast.

Agenda

De eigenaars kunnen zelf agendapunten voorstellen, die door de syndicus geagendeerd wordt. Hiervoor dienen ze deze voorstellen wel schriftelijk (per E-mail) aan de syndicus te bezorgen, minstens drie weken voor de eerste dag van de periode van 15 dagen binnen dewelke de vergadering dient plaats te vinden.

Quorum

De algemene vergadering beslist rechtsgeldig wanneer aan een van volgende voorwaarden voldaan is:

1. Aan het begin van de algemene vergadering zijn meer dan de helft van de mede-eigenaars vertegenwoordigd, met samen minstens de helft van de aandelen (quotiteiten).
2. Aan het begin van de algemene vergadering zijn minder dan de helft van de mede-eigenaars vertegenwoordigd, maar zij die aanwezig zijn vertegenwoordigen meer dan ¾ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.

Indien geen van beide quorums wordt bereikt, moet er minstens 15 dagen later een nieuwe algemene vergadering plaatsvinden waar dan wel rechtsgeldig gestemd kan worden, ongeacht het aantal deelnemers of aandelen.

Volmachten

Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, welke niet noodzakelijk zelf een mede-eigenaar moet zijn, maar wiens naam op de volmacht vermeld moet zijn. Blanco volmachten kunnen niet meer. Een volmacht kan nu ook specifiek zijn, u kunt in de volmacht dus vermelden voor welke punten van de agenda de lasthebber u kan vertegenwoordigen. Niemand mag meer dan 3 volmachten krijgen, als hierdoor het totaal aantal stemmen van hemzelf plus zijn volmachten hoger wordt dan 10% van het totaal.

Praktisch: als het totaal van uw eigen stemmen + 3 volmachten gelijk is aan 8%, en een vierde volmacht brengt uw totaal aantal stemmen op 10%, kunt u ze nog aanvaarden. Als de vierde volmacht uw totaal op 10,5% zou brengen, kunt u ze niet meer aanvaarden.
Anderzijds, als u met enkel 3 volmachten 12% zou verkrijgen, kunt u uw 3 volmachten dan weer wel laten gelden.

Bovendien mag niemand aan de stemming deelnemen voor meer aandelen dan deze van de andere aanwezigen samen, dit om te vermijden dat iemand op zijn eentje beslissingen kan doordrukken.

Praktisch: Als u 40% van de stemmen vertegenwoordigt en verder is er nog maar 30% aanwezig op de vergadering, dan zult u uw stem ook maar voor 30% kunnen laten gelden.

De syndicus mag zelf persoonlijk geen volmachten van mede-eigenaars aanvaarden.

Stemmen

De beslissingen worden genomen bij volstrekte meerderheid (50%+1) van de stemmen, tenzij de wet een grotere meerderheid vereist. Het gaat hier wel om een meerderheid bij de eigenaars die op het moment van de stemming nog aanwezig waren.
Voor de berekening worden onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet meegerekend.

Praktisch: Als 20% van de aandelen op de vergadering zich onthoudt, is er nog 80% / 2, dus 40%+1 stem nodig om een beslissing goed te keuren.
Het zal wel moeilijk in te schatten zijn hoeveel eigenaars er op het moment van de stemming al vertrokken zijn en wat hun aandelen waren. Daarom lijkt het aangewezen van stembiljetten op naam te voorzien, zodat alle discussie achteraf uitgesloten wordt.

Bijzondere meerderheden

Voor bepaalde beslissingen is wettelijk een meer dan 50% meerderheid (50% + 1 stem) vereist.

Deze lijst kan worden aangevuld met bepalingen uit de basisakte.

Een twee derde meerderheid van stemmen (quotiteiten) is nodig voor:

• wijzigingen van de statuten m.b.t. genot en gebruik van de gemeenschappelijke delen
• werken aan de gemeenschappelijke delen waarover de syndicus niet alleen kan beslissen
• aanstellen van een raad van mede-eigendom in eenheden met minder dan twintig kavels / delegeren van taken aan deze raad
• vastleggen van het bedrag van opdrachten, waarboven mededinging (meerdere offertes) vereist is
• werken aan privatieve delen die door de vereniging van mede-eigenaars uitgevoerd zullen worden.

Een vier vijfde meerderheid is nodig voor

• andere wijzigingen van de statuten
• wijziging van de verdeelsleutels van de kosten
• wijziging van de bestemming van het onroerend goed
• heropbouw en herstel na gedeeltelijke vernietiging
• verkrijging van bijkomende onroerende goederen
• oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid
• wijziging van statuten in functie van Art. 577-3

Eenparigheid

• Voor wijziging van bijvoorbeeld aandelen (quotiteiten) kan eenparigheid vereist zijn. Als het reglement van mede-eigendom echter eenparigheid oplegt voor beslissingen waar de wet een 3/4 of 4/5 meerderheid vereist, primeert de wet nu op de statuten

Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Daarbij heeft men dit keer echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie. Daarmee willen we niet gezegd hebben dat de wetswijziging geen veranderingen met een verregaande impact in zich heeft gehouden. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 met betrekking tot de meerderheden, in het bijzonder de ‘éénparigheid of unanimiteit’?

Aan de vereiste éénparigheid/unanimiteit van de stemmen voor de beslissing tot wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom en de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars heeft de wetgever met de wet van 18 juni 2018 niet gesleuteld.

Nieuw is wel dat elke wijziging van de aandelen voortaan zal dienen te gebeuren op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een, architect of een vastgoedmakelaar (zie artikel 577-4, § 1, tweede lid BW). De versoepeling van de unanimiteitsregel indien de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen in geval die wijziging noodzakelijk is, blijft daarentegen onveranderd.

Voor de beslissing tot volledige heropbouw van het onroerend goed is daarentegen geen éénparigheid/unanimiteit van stemmen van alle mede-eigenaars meer noodzakelijk. De wetgever heeft het echter mogelijk gemaakt om met een vier vijfde meerderheid te beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Enkel indien de voornoemde redenen zouden ontbreken, zal de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw bij unanimiteit moeten worden genomen.

De unanimiteit heeft in de praktijk tot impasses geleid. Wat indien één of meerdere mede-eigenaars afwezig blijven op de algemene vergadering waarop een wijziging in de verdeling van de aandelen voorligt? Dergelijke situatie resulteert in een onoplosbaar probleem. Want, onder het bestaande appartementsrecht wordt de eenparigheid gedefinieerd ten aanzien van alle mede-eigenaars. Met andere woorden: van zodra één mede-eigenaar afwezig is en niet via volmacht wordt vertegenwoordigd is het onmogelijk om de éénparigheid/unanimiteit te bereiken.

Met de hervorming van de wet in 2018 wil de wetgever een uitweg bieden uit deze impasse. In het geval de éénparigheid/unanimiteit niet wordt bereikt omdat één of meerdere mede-eigenaars hun kat sturen, zal men vanaf 1 januari 2019 over de optie beschikken om een nieuwe algemene vergadering te laten bijeenkomen, na een termijn van minstens dertig dagen. Op deze tweede vergadering kan dan gestemd worden met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars.

Louter door afwezigheid een beslissing voor eeuwig en altijd blokkeren zal immers niet langer mogelijk zijn. Wanneer een mede-eigenaar het oneens is met een zeker voorstel zal hij of zij het gesprek moeten aangaan met de andere eigenaars binnen het gebouw. Afwezigheid betekent louter nog uitstel, niet langer afstel.

Schriftelijke beslissing

Indien alle mede-eigenaars akkoord gaan, kan de vereniging van mede-eigenaars ook schriftelijk een beslissing nemen die normaal tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoort. Uitzondering zijn die beslissingen waarvoor een authentieke akte nodig is. Van deze schriftelijke beslissingen moeten ook notulen opgesteld worden door de syndicus. Vooral in kleinere mede-eigendommen kan men zo gemakkelijker tot actie over gaan, zonder maanden op de volgende vergadering te moeten wachten of er speciaal één te moeten samenroepen.

Stel uw verdere vragen over de agenda gerust aan het Original Immo beheersteam.

welkom@oi.be