Rookmelders in appartementsgebouwen - Original Immo
Rookmelders in appartementsgebouwen

Nieuw rookmeldersdecreet vanaf 1 januari 2020
De rookmeldersverplichtingen vloeien voort uit het ‘Decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders’ (BS 13 07 2012). Op 1 januari 2020 wordt dit Rookmeldersdecreet opgeheven en vervangen door het ‘Decreet van 10 maart 2017 houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft’.

Deze wijziging heeft geen zware impact op de verplichtingen zelf, maar wel op hoe ze worden gehandhaafd. Vanaf 1 januari 2020 zullen de rookmeldersverplichtingen immers in de Vlaamse Wooncode zelf staan, en niet meer in afzonderlijke regelgeving. Daardoor zullen de regels ook onverkort van toepassing worden op eigendomswoningen en niet langer louter bij huur.

De syndicus houdt dit toch maar best in het achterhoofd: vanaf 1 januari 2020 gelden de rookmeldersverplichtingen bij alle woningen.

Concrete verplichting
De concrete verplichting wordt in het nieuwe Decreet zeer eenvoudig geformuleerd:

Een woning moet uitgerust zijn met één of meer rookmelders geplaatst op de wijze bepaald door de Vlaamse Regering of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.

Men merke hierbij op dat er, zoals ook voor het huidige Rookmeldersdecreet geldt, enkel wordt gesproken over ‘de woning’. De regelgeving zou dus geen betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, wat ook zo te lezen valt in de technische handleiding van het Agentschap Wonen-Vlaanderen:

Er gelden geen verplichtingen voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (bv. de inkom- en de traphal).

In de praktijk is het evenwel niet zo eenvoudig. Er zijn wel degelijk een aantal verplichtingen voor wat de gemeenschappelijke delen betreft. Daar moet u als syndicus rekening mee houden.

De verplichtingen hebben betrekking op twee scenario’s:

  • Zolders of kelders waarin zich een technische installatie bevindt
  • Individuele kelders die rechtstreeks vanuit het appartement te betreden zijnTechnische installatie aanwezig? Rookmelder verplicht!
    In een zolder of een kelder waarin zich een technische installatie bevindt, moet altijd een rookmelder worden aangebracht. Het is daarbij niet relevant of het gaat om een individuele kelder of zolder, dan wel een gemeenschappelijke ruimte.En, ‘technische installatie’ wordt door de woningcontroleurs zo ruim mogelijk ingevuld: o.a. CV-ketel, elektrisch verdeelbord, gaskraan, ventilatie-unit, liftmechaniek,… Deze opsomming is niet exhaustief. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen dringt er op aan dat er in elke ruimte met een vorm van technische installatie een rookmelder hangt.Kelders en zolders zonder technische installatie
    Voor zolders en kelders waarin er geen technische installatie aanwezig is, moet gekeken worden naar de wijze waarop die zolders en kelders betreden kunnen worden.Het verhaal klinkt evenwel anders wanneer een zolder of kelder zonder technische installaties alleen te betreden valt via de gemeenschappelijke delen: dan is er geen rookmeldersverplichting. Zodra de individuele kelders enkel via de gemeenschappelijke delen te bereiken zijn, zijn individuele rookmelders in de kelder(s) met andere woorden NIET verplicht. De verplichting geldt enkel wanneer de kelder rechtstreeks te betreden valt via de individuele kavel, wat in de praktijk eerder uitzondering dan regel is.In individuele kelders van appartementen (waarin zich geen technische installatie bevindt) moet een rookmelder geïnstalleerd zijn als de kelder normaal te betreden is en direct toegankelijk vanaf het appartement, d.w.z. zonder dat men zich door gemeenschappelijke delen moet verplaatsen.Branddetectiesysteem
    Nog belangrijk om mee te geven: de rookmeldersverplichtingen gelden niet als de woning en/of het gebouw beschikt over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertifieerd is door een daartoe erkend organisme.1 januari 2021 wordt globaal een belangrijke dag voor alles wat met woningkwaliteit te maken. Dan treedt het zogenaamde ‘Optimalisatiedecreet’ in werking. Concreet betekent dit onder meer dat er nieuwe technische verslagen van kracht worden, waarin gewerkt wordt met een beoordeling in categorieën in plaats van met een beoordeling aan de hand van strafpunten. De weging van de verschillende gebreken wordt tevens aangepast.Vandaag worden er geen strafpunten toegekend voor het ontbreken van (voldoende) rookmelders. Wel wordt er een opmerking toegevoegd aan het technisch verslag, op basis waarvan het conformiteitsattest wordt geweigerd. Dat laatste is niet-onbelangrijk, aangezien voor het opheffen van een verklaring tot een ongeschiktheid of onbewoonbaarheid een conformiteitsattest is vereist. Anderzijds kan louter de afwezigheid van rookmelders niet op zich de aanleiding vormen voor een ongeschiktheid. Men kan dus niet enkel op deze basis veroordeeld worden, maar er moeten wel rookmelders zijn om een veroordeling op te heffen.En, de beoordeling van de aanwezigheid van rookmelders gebeurt zowel op het niveau van de woning als op het niveau van het gebouw. Dat betekent dat in appartementsgebouwen ook de gemeenschappelijke delen van voldoende rookmelders voorzien moeten zijn, opdat de appartementen in het gebouw conform zouden zijn. De focus ligt daarbij – zoals hierboven geschetst – op onmiddellijk betreedbare zolders/kelders en gemeenschappelijke ruimtes waarin technische installaties staan. In andere gemeenschappelijke delen hoeven geen rookmelders te hangen. Dit alles uiteraard behoudens het scenario waarbij er een centraal branddetectiesysteem aanwezig is. Dan vervallen de rookmeldersverplichtingen volledig.Vanaf 1 januari 2021 zullen inbreuken op de rookmeldersverplichting dus veel strikter gesanctioneerd worden!Dit verandert allemaal vanaf 1 januari 2021. Op dat moment zal het niet-naleven van de rookmeldersverplichting een uitdrukkelijk gebrek worden in de nieuwe technische verslagen, dat door de woningcontroleur kan/moet worden aangekruist. Meer bepaald gaat het om een gebrek categorie II, dat op zich voldoende is voor een ongeschiktheid.Nergens is dat sneller merkbaar dat bij de rookmelders.
  • Sanctionering: wijzigt op 1 januari 2021
    De bovenstaande elementen lijken niet onmiddellijk te zullen veranderen op 1 januari 2021. Hetzelfde kan niet gezegd worden van de sanctionering.Ondanks het feit dat er volgens de handleiding überhaupt geen verplichtingen gelden voor de gemeenschappelijke delen zal de woningcontroleur veelal toch aandringen op de plaatsing van één rookmelder voor de volledige kelderverdieping. In het kader van de brandveiligheid lijkt dat geen overbodige luxe.Voor alle duidelijkheid citeren we nogmaals uit de technische handleiding van het Agentschap Wonen-Vlaanderen:Is dat mogelijk vanuit het appartement zelf, zonder dat men daarvoor gemeenschappelijke delen moet doorkruisen, dan wordt die kelder of zolder specifiek voor de woningcontroles gezien als een deel van het appartement. Dan gaat het om een extra bouwlaag, die voorzien moet zijn van een rookmelder.We merken voor de volledigheid op dat alleen optische rookmelders toegelaten zijn. De rookmelder moet CE gemarkeerd zijn en voldoen aan de norm NBN EN 14604. Zowel een type met vervangbare batterij als een type voorzien van een niet-vervangbare batterij komt in aanmerking (dit in tegenstelling tot het Logiesdecreet: bij toeristische verhuringen mag alleen een type met een niet-vervangbare batterij gebruikt worden). Het toestel moet beschikken over een testknop.
  • Met andere woorden: van zodra er een technische installatie aanwezig is, moet er hoe dan ook een rookmelder worden aangebracht.
  • We behandelen ze hieronder in volgorde.

Technische installatie aanwezig? Rookmelder verplicht!
In een zolder of een kelder waarin zich een technische installatie bevindt, moet altijd een rookmelder worden aangebracht. Het is daarbij niet relevant of het gaat om een individuele kelder of zolder, dan wel een gemeenschappelijke ruimte.

Met andere woorden: van zodra er een technische installatie aanwezig is, moet er hoe dan ook een rookmelder worden aangebracht.

En, ‘technische installatie’ wordt door de woningcontroleurs zo ruim mogelijk ingevuld: o.a. CV-ketel, elektrisch verdeelbord, gaskraan, ventilatie-unit, liftmechaniek,… Deze opsomming is niet exhaustief. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen dringt er op aan dat er in elke ruimte met een vorm van technische installatie een rookmelder hangt.

We merken voor de volledigheid op dat alleen optische rookmelders toegelaten zijn. De rookmelder moet CE gemarkeerd zijn en voldoen aan de norm NBN EN 14604. Zowel een type met vervangbare batterij als een type voorzien van een niet-vervangbare batterij komt in aanmerking (dit in tegenstelling tot het Logiesdecreet: bij toeristische verhuringen mag alleen een type met een niet-vervangbare batterij gebruikt worden). Het toestel moet beschikken over een testknop.

Kelders en zolders zonder technische installatie
Voor zolders en kelders waarin er geen technische installatie aanwezig is, moet gekeken worden naar de wijze waarop die zolders en kelders betreden kunnen worden.

Is dat mogelijk vanuit het appartement zelf, zonder dat men daarvoor gemeenschappelijke delen moet doorkruisen, dan wordt die kelder of zolder specifiek voor de woningcontroles gezien als een deel van het appartement. Dan gaat het om een extra bouwlaag, die voorzien moet zijn van een rookmelder.

Het verhaal klinkt evenwel anders wanneer een zolder of kelder zonder technische installaties alleen te betreden valt via de gemeenschappelijke delen: dan is er geen rookmeldersverplichting. Zodra de individuele kelders enkel via de gemeenschappelijke delen te bereiken zijn, zijn individuele rookmelders in de kelder(s) met andere woorden NIET verplicht. De verplichting geldt enkel wanneer de kelder rechtstreeks te betreden valt via de individuele kavel, wat in de praktijk eerder uitzondering dan regel is.

Voor alle duidelijkheid citeren we nogmaals uit de technische handleiding van het Agentschap Wonen-Vlaanderen:

In individuele kelders van appartementen (waarin zich geen technische installatie bevindt) moet een rookmelder geïnstalleerd zijn als de kelder normaal te betreden is en direct toegankelijk vanaf het appartement, d.w.z. zonder dat men zich door gemeenschappelijke delen moet verplaatsen.

Ondanks het feit dat er volgens de handleiding überhaupt geen verplichtingen gelden voor de gemeenschappelijke delen zal de woningcontroleur veelal toch aandringen op de plaatsing van één rookmelder voor de volledige kelderverdieping. In het kader van de brandveiligheid lijkt dat geen overbodige luxe.

Branddetectiesysteem
Nog belangrijk om mee te geven: de rookmeldersverplichtingen gelden niet als de woning en/of het gebouw beschikt over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertifieerd is door een daartoe erkend organisme.

Sanctionering: wijzigt op 1 januari 2021
De bovenstaande elementen lijken niet onmiddellijk te zullen veranderen op 1 januari 2021. Hetzelfde kan niet gezegd worden van de sanctionering.

1 januari 2021 wordt globaal een belangrijke dag voor alles wat met woningkwaliteit te maken. Dan treedt het zogenaamde ‘Optimalisatiedecreet’ in werking. Concreet betekent dit onder meer dat er nieuwe technische verslagen van kracht worden, waarin gewerkt wordt met een beoordeling in categorieën in plaats van met een beoordeling aan de hand van strafpunten. De weging van de verschillende gebreken wordt tevens aangepast.

Nergens is dat sneller merkbaar dat bij de rookmelders.

Vandaag worden er geen strafpunten toegekend voor het ontbreken van (voldoende) rookmelders. Wel wordt er een opmerking toegevoegd aan het technisch verslag, op basis waarvan het conformiteitsattest wordt geweigerd. Dat laatste is niet-onbelangrijk, aangezien voor het opheffen van een verklaring tot een ongeschiktheid of onbewoonbaarheid een conformiteitsattest is vereist. Anderzijds kan louter de afwezigheid van rookmelders niet op zich de aanleiding vormen voor een ongeschiktheid. Men kan dus niet enkel op deze basis veroordeeld worden, maar er moeten wel rookmelders zijn om een veroordeling op te heffen.

Dit verandert allemaal vanaf 1 januari 2021. Op dat moment zal het niet-naleven van de rookmeldersverplichting een uitdrukkelijk gebrek worden in de nieuwe technische verslagen, dat door de woningcontroleur kan/moet worden aangekruist. Meer bepaald gaat het om een gebrek categorie II, dat op zich voldoende is voor een ongeschiktheid.

En, de beoordeling van de aanwezigheid van rookmelders gebeurt zowel op het niveau van de woning als op het niveau van het gebouw. Dat betekent dat in appartementsgebouwen ook de gemeenschappelijke delen van voldoende rookmelders voorzien moeten zijn, opdat de appartementen in het gebouw conform zouden zijn. De focus ligt daarbij – zoals hierboven geschetst – op onmiddellijk betreedbare zolders/kelders en gemeenschappelijke ruimtes waarin technische installaties staan. In andere gemeenschappelijke delen hoeven geen rookmelders te hangen. Dit alles uiteraard behoudens het scenario waarbij er een centraal branddetectiesysteem aanwezig is. Dan vervallen de rookmeldersverplichtingen volledig.

Vanaf 1 januari 2021 zullen inbreuken op de rookmeldersverplichting dus veel strikter gesanctioneerd worden!

 

Bron: CIB