Veiligheid & installaties gebouw

Rookluiksturingen in de gangen bij nieuwbouw piepen periodiek.

Er zit een timer in de rookluiksturing in de kelder en bij de meeste modellen piept deze om de 13 maanden en behoeft dit een reset. Dit kan in de witte sturingskast van bv. VELUX in de technische ruimte. Hier zit een groene printplaat in met een kleine ronde RESET knop op. Deze mag 3 seconden worden ingeduwd.

Eventueel gevolg door 15 seconden op

Normaal helpt dit al in de meeste gevallen en anders neemt u contact op met help@oi.be en bezorgt u een foto van het kastje dat piept.

Een VME heeft een Keuring Elektrische Installatie nodig volgens het Algemeen Reglement Elektrische Installatie thans Boek I genoemd.

De 5 of 25 jarige keuring elektrische installatie maakt dat de installatie veilig is en dat bij eventuele calamiteiten en bijvoorbeeld brand deze installatie toch geheel verzekerd is in alle gevallen.

De keuring op zich is op zich niet zoveel werk.

Echter zal bij een negatief keuringsverslag uiteraard het nodige moeten gebeuren om de installatie in orde te brengen  en te laten herkeuren.

Best gebeuren dus eerst de werken die nodig zijn voor zo’n keuring van de gemeenschappelijke delen te laten slagen.

Note:

Hou er verder rekening mee dat deze keuring ook geldt voor uw privatieve elektrische installatie in uw appartement zelf. Kijk dus uw keuring elektriciteit na en deze mag niet ouder zijn dan de uiterlijke datum gemeld op het keuringsverslag. Dit zal u zelf als eigenaar/verhuurder moeten regelen en is uw eigen verantwoordelijkheid en dit loopt NIET via de VME of via haar vertegenwoordiger, de syndicus.

Dit is een moeilijk antwoord waar bouwjaar, gemeentelijke regels, stedelijke verordeningen, voorwaarden brandweer vergunning enz gelden.

Retro-actief zijn echter de meeste nieuwe regels voor nieuwbouw niet van toepassing op bestaande en oudere gebouwen.

• Sinds 2020 zijn optische rookmelders norm EN 14604 verplicht door het Vlaams gewest in alle woningen en appartementen.
• Wat met gemeenschappelijke ruimten? In gebouwen met meerdere verdiepingen is het ten zeerste aanbevolen om een rookdetectiesysteem te plaatsen in alle trappenhuizen en alle gemeenschappelijke ruimten, zodat het geluidssignaal iedereen bereikt. Het is evenwel niet altijd verplicht tenzij in bepaalde gevallen zoals bv. bij de meeste nieuwbouwgebouwen en erkende assistentiewoningen.

Er wordt minimaal vier maal per jaar preventief onderhoud gedaan door gespecialiseerde onderhoudsfirma’s.

Het werk van de onderhoudsfirma wordt minimaal 2 maal per jaar en soms zelfs 4 maal per jaar nagekeken door onafhankelijk preventief controlebedrijf of erkent EDTC (Externe Dienst voor Technische Controle) zoals Vincotte, BTV of bv. Konhef.  De frequentie hangt af van de onderhoudsfirma en of deze een ISO 9001-2000 erkenning heeft.

Verslagen worden gedeeld tussen onderhoudsfirma/keuringfirma/syndicus dus de syndicus heeft altijd zicht op de toestand van de lift.

Bovendien wordt na 10 jaar en daarna om de max. 15 jaar de lift grondig nagekeken in een uitgebreide ‘risicoanalye’. Tijdens deze risicoanalyse wordt gekeken op de lift nog voldoet aan huidige technische normen en regelgeving inzake veiligheid. Indien herstellingen of upgrades (samen de modernisatie van de lift genoemd) nodig zijn moeten deze binnen de drie jaar na de risicoanalyse worden voltooid. Na de modernisatie van de lift wordt een eindkeuring voorzien door eenzelfde onafhankelijk preventief controlebedrijf.

Depannages kan u efficiënt  rechtstreeks doorgeven aan de onderhoudsfirma van uw lift.

Contactgegevens onderhoudsfirma en liftnummer hangen in de lift en zet u deze gerust in uw gsm.

Voor centrale stooktoestellen op gasvormige, vloeibare en vaste brandstoffen met een vermogen groter dan 20 kW:

Audit
Een verwarmingsaudit dient om de vijf jaar te worden uitgevoerd voor toestellen ouder dan 5 jaar, door een erkend technicus. Voor ketel(s) van meer dan 100 kW: 2-jaarlijks voor stookolie, 4-jaarlijks voor gas, en voor ketels op vaste brandstof: 5-jaarlijks, eveneens door een erkend technicus.

Bij huurwoningen moet de eigenaar dit laten uitvoeren. Na de verwarmingsaudit ontvangt men een auditrapport. Dit is de beoordeling van het rendement van de verwarmingsketel en de ketelgrootte ten opzichte van de verwarmingsbehoefte van het gebouw.

Onderhoud
Een verplicht onderhoud, bij gasinstallatie om de 2 jaar, andere brandstoffen jaarlijks, door een erkend technicus voor gas en stookolie. Bij huurwoningen dient de huurder dit te laten uitvoeren. Voor het onderhoud ontvangt men een reinigingsattest en verbrandingsattest. Dit attest wordt voorgelegd aan de VME op eerste verzoek. Dit is inclusief de reiniging van de schouw indien het een ‘open’ toestel betreft.

Schoorsteen

De reglementering inzake het onderhoud van schoorstenen is van toepassing voor zowel privatieve als gemeenschappelijke schoorstenen. Iedereen is verplicht om de schoorsteen te laten reinigen indien deze is aangesloten op een centraal stooktoestel van het type B. De verplichting geldt voor cv-installaties op gas of stookolie met een vermogen vanaf 20 kW, en op vaste brandstof.

Bij privatieve installaties en privatieve gasketels met een schoorsteen dient de mede-eigenaar en/of huurder zelf de keuring en het periodiek onderhoud te voorzien.

Rijk & arm gas

Fluvius stapt vanaf 2023 over op een nieuw type gas in de regio’s Antwerpen en Mechelen.

Andere delen van Vlaanderen volgen later. Om zeker te zijn dat de toestellen goed en veilig blijven functioneren op rijk gas, is het nodig dat ze vooraf worden nagekeken door een erkend vakman/aardgasinstallateur. Bij huishoudelijke klanten gaat het vooral over aardgastoestellen: verwarmingsketels, grote en kleine boilers, fornuizen, kookplaten, grills, convectoren en sierhaarden. De kosten voor dit nazicht zijn voor rekening van de betrokken klant. Toestellen niet laten controleren kan een risico inhouden na de omschakeling. Het gastoestel zal dan wellicht niet meer optimaal functioneren: het kan meer CO produceren, meer gas verbruiken of sneller verslijten.

Waar moet ik op letten als ik zonnepanelen wil plaatsen als mede-eigenaar

Door de verhoging van de energiekosten in 2022 hebt u mogelijk al overwogen om zonnepanelen te plaatsen op het dak van uw appartement. Sinds 1 januari 2022 is dit in Vlaanderen gemakkelijker geworden. Maar hoe krijgt u dit voor elkaar en waar moet u op letten?

Voor u zonnepanelen plaatst

In de basisakte van het gebouw staat concreet vermeld welke delen gemeenschappelijk zijn. In de meeste gevallen behoren de dakbedekking en het dak zelf tot de gemeenschappelijke delen van een appartement.

Als dit het geval is, dan kan u best vragen aan de syndicus om het installeren van zonnepanelen op het dak van het appartement op de agenda te zetten van de volgende algemene vergadering van de VME (vereniging van mede-eigenaars). Deze beslist of de zonnepanelen al dan niet geplaatst mogen worden.

Er is voor deze plaatsing wel degelijk een voorafgaande beslissing nodig van de VME. Dit komt omdat de notificatieprocedure voor mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren, conform de wet op mede-eigendom, niet van toepassing is voor zonnepanelen. Het is dus niet mogelijk om zomaar zonnepanelen op een appartement te laten plaatsen.

De beslissing van de VME kan in principe genomen worden met een tweederdemeerderheid van de stemmen van vertegenwoordigde en aanwezige eigenaars. Het is mogelijk dat de VME een voorwaarde koppelt aan de goedkeuring van het voorstel. Bijvoorbeeld een huurvergoeding voor het gebruiken van het dak of een verdeling van de oppervlakte van het dak.

Momenteel, in 2022, ligt er een resolutie in de Kamer om op termijn de vereiste tweederdemeerderheid te veranderen naar een gewone meerderheid (50% + 1) en de voorwaardekoppeling aan te passen.

Zonnepanelen op appartement en energiedelen in Vlaanderen

Het gemeenschappelijk plaatsen van zonnepanelen op een appartementsgebouw is sinds 1 januari 2022 eenvoudiger geworden in Vlaanderen. Dit komt omdat het energiedelen vanaf dan mogelijk is geworden. Alle deelnemers (merk op: niet altijd alle mede-eigenaars) delen dan de opgewekte energie in één gebouw.

De makkelijkste manier om dit te organiseren is dat de volledige VME zich aansluit bij een energiedeelsysteem. De syndicus kan dan aangeduid worden als aanspreekpunt en beheerder. Vooraf wordt bepaald welk percentage van de opgewekte stroom elke individuele deelnemer krijgt en wat naar de gemeenschappelijke delen gaat.

Alle deelnemers moeten een digitale meter hebben die op kwartierbasis wordt uitgelezen. Hiernaast houden ze ook hun eigen aansluiting en meter. En bijgevolg ook hun eigen contract met zijn/haar energieleverancier. Voorlopig, in 2022, zijn alle deelnemers verplicht om bij dezelfde energieleverancier een contract te sluiten. Hier komt vanaf 2023 verandering in, elke persoon kan dan een eigen energieleverancier kiezen. Meer info over energiedelen vindt u op de website van de overheid.

Hoe bespaart u bij energiedelen?

Sluit de volledige VME aan bij een energiedeelsysteem. De syndicus kan u aanduiden als beheerder en aanspreekpunt. Zorg ervoor dat alle gemaakte afspraken duidelijk op papier staan.

Heeft u vragen over het plaatsen van zonnepanelen op uw gemeenschappelijk appartementsgebouw?

Het Original Immo Beheersteam helpt u graag verder via help@oi.be