Onderhoud gebouw

Original Immo beheers-team heeft een kennisbank klaar staan voor u met interessante vragen en antwoorden over het onderhoud van uw gebouw.

 

Meldingen onderhoud

De syndicus verwacht van eigenaars en bewoners dat zij zaken melden die de syndicus moet opvolgen en die een probleem zijn, zoals ongevallen, mankementen, gevaarlijke situaties, waterinfiltraties, stormschade, liftproblemen enz.

De syndicus kan niet aansprakelijk worden gesteld voor verzuim indien de eigenaars/bewoners niet hebben voldaan aan deze meldingsplicht.

Gelieve bij elk contact met de syndicus duidelijk aan te geven wie u bent, welk gebouw en uw contactgegevens alsook duidelijke overzichtfoto’s bij dringende zaken.

Help@oi.be

Verder is het zeker bij @hotmail en @ Skynet adressen interessant en soms noodzakelijk om domein @oi.be als erkend afzender te noteren zodat mails niet automatisch worden geblokkeerd aan de kant van de ontvanger. Original Immo BV kan hier helaas niks aan doen en de actie moet gebeuren door de eigenaar van het E-mail adres.

Er is iets kapot in mijn appartement

Onderhoud en herstellingen van privatieve delen behoren tot de individuele verantwoordelijkheid van elke individuele mede-eigenaar, tenzij het de gemeenschap aanbelangt

Er is iets kapot in ons gebouw

Onderhoud en herstellingen van privatieve delen behoren tot de individuele verantwoordelijkheid van elke individuele mede-eigenaar, tenzij het de gemeenschap aanbelangt.

Onderhoud en herstellingen van gemeenschappelijke delen behoren tot de verantwoordelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars. Op de algemene vergadering wordt beslist wie het onderhoud, de herstellingen of de renovatie zal uitvoeren. De syndicus zal deze beslissingen uitvoeren en de lopende contracten beheren.

Een melding aan ons kan ook via help@oi.be.

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

Onze lift doet het niet

Depannages kan u efficiënt  rechtstreeks doorgeven aan de onderhoudsfirma van uw lift.

Contactgegevens onderhoudsfirma en liftnummer hangen in de lift en zet u deze gerust in uw gsm.

 

De Lift0800 204 04
Diverso0497 75 06 30
Europa Lift03 6462447
Hugo De Jongh0800 354 56
Kone02 346 21 00
Lift-It014 61 31 48
Lift Technics0472 25 55 63
Lift Service Benelux0496 13 77 75
Lift Service Brasschaat03 334 89 31
Orona056 35 07 01
Otis0800 124 24
Ora Liften03 218 45 73
Schindler0800 170 70
Thyssenkrupp TKE070 233 266

 

Een melding aan ons kan ook via help@oi.be maar kan enige vertraging met zich meebrengen.

De riolering doet raar?

Gebruik van een riolering in een appartementsgebouw is belangrijk!

Gooi vet niet door de WC of gootsteen.

Goot eten niet door de WC of gootsteen.

Gooi geen natte doekjes af tampons in de WC.

Gebruik altijd de grote spoelknop (10 liter) en zelden de kleine spoelknop (5 liter).

Een rioleringssysteem van een appartement is iets heel anders dan van een woning.

In een woning is de buis meestal 3 tot 5 meter tot de put met dus de buis heeft een hoek/verval van 3 cm per meter.

Bij een appartementsgebouw zijn de buizen al snel 50 meter lang maar hier kan dus geen hoek van 3 cm per meter buis worden gehaald of men komt 150 cm dieper in de grond uit…dat kan niet want de hoofdbuis riolering ligt maar op +/- 70 cm.

Het verval en de hoek is dus meestal maar 0,5 tot 1 cm per meter buis en dus veel gevoeliger aan verstoppingen.

Met dank hierin mee te willen denken en uw eventuele huurder te informeren.

Vlamingen gebruiken WC nog te vaak als afvalbak – Original Immo

 

U mag ons contacteren via help@oi.be of eventueel altijd rechtstreeks een onderhoudsfirma aanspreken.

 

Referten:

Jeroen Beyers Stabroek          = 0475943569 (ruimen beerput en ontstoppingen)

Riomax Essen                         = 0473693529 (ontstoppingen)

Rioolprobleem Stabroek          = 0493752480  (ontstoppingen)

Lierse Ruiminsgdienst Lier      = 0484185746 (ruimen beerput)

Lazeroms Antwerpen               = 015756491 (ruimen beerput en ontstoppingen)

 

Als blijkt dat het probleem in de gemeenschappelijke delen zat (en uw buren dus ook mogelijks last hadden) zal de eigenaarsgroep de factuur betalen, deze bedrijven kennen ons als syndicus.

Als het probleem in het privatief deel van de riolering zat (in het appartement zelf) is de factuur voor de eigenaar-bewoner van dat appartement.

(Storm)schade dak of gevel?

Bij vaststelling van schade aan een dak of de dakafwerking dient men het Original Immo Beheerteam op de hoogte te brengen via help@oi.be.

Zorg altijd voor genoeg foto’s om de situatie op afstand te kunnen inschatten.

Wij zullen dan het nodige ondernemen naarmate beschikbaarheid dakwerkers en de blokpolis waarschuwen. Indien het probleem en de eventuele waterinfiltratie met beperkte financiële middelen kan worden opgelost, dan zal de syndicus een dringende en bewarende maatregel nemen.

In geval van structurele problemen zal het Original Immo Beheerteam een (gedeeltelijke) renovatie aan de eigenaarsgroep voorleggen.

Welke verzekeringen heeft een VME?

Aan de hand van enkele voorbeelden een uitleg over de verschillende mogelijke verzekeringen VME:

 

Blokpolis:

Brandpolis van de VME dekt alle delen, dus ook de privatieve delen zitten hierin vervat.

Voordeel = premievoordeel, alsook geen discussies over wie al dan niet aansprakelijk zou zijn bij schades in het gebouw. Tevens zijn de gemeenschappelijke delen mee verzekerd.

Vb.1: Grote brand over 3-4 app., er komt maar 1 verzekeraar tussen (en rechtsbijstand) dus veel gemakkelijkere schaderegeling.

Vb. 2: Discussies bij lekken in het dak. Deze zijn voor de blokpolis en niet enkel voor de bewoner van het bovenste appartement (geeft altijd discussies bij aparte polissen per appartement).

Hou er wel rekening mee dat bijvoorbeeld bij een overstroming of een ‘waterbom’ van de natuur auto’s in een ondergrondse parkeergarage niet verzekerd zijn via de blokpolis. Als deze ondergelopen is door overmacht is het de omnium autoverzekering die moet worden aangesproken. Blokpolis is enkel de verzekering voor de ‘baksteen’.

Rechtsbijstand blokpolis

Vb.: door een lek aan een afvoer die behoort tot de gemene delen, loopt de huurder van een privatief gedeelte schade op aan zijn inboedel. De BA-verzekeraar weigert zijn tussenkomst. Schade aan derden veroorzaakt door water is immers uitgesloten. De aansprakelijkheid kan niet nuttig betwist worden, maar de huurder dient een sterk overdreven eis in. De verdediging wordt waargenomen door een vrij gekozen advocaat. De rechtsbijstand betaalt de gerechtvaardigde kosten en erelonen van deze advocaat.

Hou er wel rekening mee dat zuiver contractueel geschillen met een bouwpartij zijn uitgesloten. Daarbij sluit de polis de geschillen over en bij de bouw, de verbouwing of de verdere afwerking van het verzekerd onroerend goed uit wanneer voor het
bouwen of verbouwen een wettelijke vergunning en/of de tussenkomst van een architect vereist is of was.

BA VME

inclusief professionele aansprakelijkheid bestuursorganen:

Vb. 1: Het sneeuwt, dus moet de VME in principe het pad vegen. Dit gebeurt niet, een passant glijdt uit en breekt zijn nek, en stelt de VME aansprakelijk.

Vb. 2: Een ongeval met de lift kan ertoe leiden dat de VME ook strafrechtelijk vervolgd wordt.

Roerende goederen (privatief)

Dit is door de eigenaar/huurder/bewoner zelf te regelen.

Privatieve inboedel (= spullen) zit niet mee in de blokpolis en dient dan ook zelf onderschreven te worden via de verzekeringsmakelaar.

Afstand van verhaal (optie)

Dit zorgt ervoor dat de brandpolis zich niet tegen de huurder gaat keren. De huurder dient bijgevolg geen eigen verzekering af te sluiten voor zijn huurdersaansprakelijkheid (wel eventueel zijn eigen inboedel). Deze clausule vereist steeds een bijpremie (voor het gehele gebouw), maar wordt vaak gebruikt bv. voor gebouwen die quasi 100% bestemd zijn voor verhuur zoals studentenvastgoed of vastgoed voor expats.

Wat te doen bij schade?

Jammer dat je schade hebt opgelopen.

Graag hadden we ontvangen:

  • datum van de schade
  • foto’s van de schade
  • juiste beschrijving van wat er gebeurd is
  • gedetailleerde offerte van de herstel schade
  • eventuele naam en contactgegevens en verzekeringsgegevens van de huurder

U kan deze gegevens bezorgen aan schade@oi.be

Aan de hand hiervan kan dan een schadedossier bij uw verzekeringsmakelaar worden geopend.

Pas na ontvangst van een gedetailleerd offerte herstel schade gaat de verzekeraar bekijken of expertise noodzakelijk is.

De blokpolis zal enkel de financiële afwikkeling doen van de gevolgschade in een dossier.

Aanbod glasvezel, interessant?

Proximus en Fiber vernieuwen haar volledige kopernetwerk naar glasvezelbekabeling .

Zij doen per gemeente een gratis voorstel van aanleg in bijlage.

Krachtens wetgeving heeft de VME dan 2 maanden de tijd dit intern te bespreken en waar gewenst bezwaar te maken.

Een dergelijk verzet kan gebaseerd zijn op een rechtmatig belang, wat kan inhouden:

  – er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;

  – de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;

  – geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

Ik heb schimmel, wat nu?

U kan het Original Immo beheersteam contacteren per mail op schade@oi.be

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

 

Hou er rekening mee dat meer dan 90% van de gevallen te weinig ventilatie in een oud gebouw het probleem is.

Metselwerk van een oud gebouw met of zonder spouw is niet waterdicht en wordt bij regen volledig nat. Ventilatie is heel belangrijk want bij koken of douchen komt al snel liters vocht in de binnenlucht.

Vaak wordt dan ook nog het enkel glas vervangen door dubbel glas. Hierdoor slaat vocht van koken of douchen niet meer neer op het koude glas (aandampen glas) maar slaat dit neer op de muren zelf van het appartement. Verwarm uw appartement dus best overal een beetje dan volle kracht enkel de woonkamer. Verlucht minimaal 2 keer per dag meer dan 10 minuten en doe dan alles wijd open en daarna alles terug dicht in de winter. Een raam een klein beetje open zetten evacueert niet het vocht maar enkel de warmte. Koude lucht kan echter geen water bevatten door krimpen van de lucht.

De combinatie van ramen met dubbel glas zonder ventilatieroosters, niet-geïsoleerde muren, weinig ventilatie, hoge luchtvochtigheid door veel bewoners, drogen was in het appartement, kookvocht zonder gereinigde dampkap zijn de ideale voedingsbodem voor condensatieproblemen en de schimmelvorming op muren en achter meubelen.

Ik constateer betonrot, wat nu?

Betonnen dakranden en terrassen moeten worden voorzien van goede en duurzame waterafdichting en de eigenaarsgroep moet op tijd hierin beslissingen nemen. Indien te weinig herstel, onderhoud of opvolging kan het ijzer in beton roesten, uitzetten en het beton errond breken, dat heet betonrot.

 

De kosten van renovatie kunnen snel oplopen dus tijdig ingrijpen door de VME (eigenaarsgroep) is belangrijk.

De syndicus is niet verantwoordelijk voor keuzes die niet melden door de VME of als er geen keuzes worden gemaakt door de VME.

Zie ook het artikel betonrot van de VRT.

 

Wat bij glasbreuk?

Glasbreuk is normaal gedekt door de blokpolis, met een aftrek franchise per ruit.

Ook condensatievorming in het dubbel glas zelf is een gedekte glasbreuk.

 

Graag hadden we ontvangen:

  • datum van de schade
  • foto’s van de schade
  • juiste beschrijving van wat er gebeurd is
  • gedetailleerde offerte van de herstel de ruit via een glashandel als firma Nuyens
  • eventuele naam en contactgegevens en verzekeringsgegevens van de huurder

U kan deze gegevens bezorgen aan schade@oi.be

Aan de hand hiervan kan dan een schadedossier bij uw verzekeringsmakelaar worden geopend.

Enkel glas nog mogelijk?

De dubbelglasnorm vanaf 1 januari 2020 zegt dat ramen van alle woningen (dus ook huurwoningen) minstens dubbel glas moeten hebben. Dit geldt voor kamers en zelfstandige woningen (= studio, eengezinswoning of appartement). De dubbelglasverplichting geldt enkel voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers van een woning waarvan het EPC hoger is dan 400 kWh/m². Vanaf 1 januari 2023 vormt het ontbreken van dubbele beglazing een gebrek van categorie II. Dit betekent dat de woning, dan ongeschikt kan worden verklaard. Traphallen, inkomhallen en gangen hoeven geen dubbel glas te hebben.

Hoe werkt het schoonmaken van de gang?

Er zijn enkele opties voor de VME te kiezen:

  • Interne schoonmaak door beurtrol onder de bewoners is de goedkoopste oplossing maar geeft soms wrevel omdat ‘schoon’ voor iedereen anders is
  • Externe schoonmaak door een schoonmaakfirma
  • Conciërge in dienst van de VME en als personeel van de VME
  • Een bewoner die er voor wordt vergoed maar dat kan enkel indien een (arbeids)overeenkomst wordt afgesloten en elke partij zich aan de fiscale verplichting houdt.

Dienstencheques kan een VME niet gebruiken want de VME is een soort vennootschap.

Wie doet de meteropname van de gemeenschappelijke meters?

Binnenkort niemand meer want Fluvius plaatst in snel tempo digitale meters voor water, elektriciteit en gas.

Tot die tijd zal de jaarlijkse opmeting door de syndicus gevraagd worden aan de eigenaars-bewoners.

 

Wat is een bodemattest?

Het appartementsgebouw staat op wsl. 1 kadastraal perceel, dus alle grond is eigendom van de VME.

Privatieve tuintjes hebben er enkel het privatief genot van volgens de basisakte. Elk kadastraal perceel in België heeft een OVAM-attest of bodemattest. Het bodemattest vermeldt alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent. Het informeert de eigenaar van een grond over de bodemkwaliteit. Voor het sluiten van een overdrachtsovereenkomst van een grond, zowel een risicogrond als een niet-risicogrond, is een bodemattest noodzakelijk.

Bij eventuele bodemverontreiniging is dus de VME (en dus ok de syndicus) betrokken partij en is eventueel een (periodieke) onderzoekplicht op de risicogrond nodig via een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek afhankelijk van de risico-activiteit volgens het VLAREBO.

Voor verdere uitleg verwijzen naar de overheidswebsite van OVAM.

Wat is een asbestattest?

Vanaf 23 november 2022 geldt er een asbestinformatieplicht bij de verkoop van een pand met bouwjaar 2000 of ouder. Die zal gelden voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022. Betreft het een appartement of een kavel binnen een gebouw in mede-eigendom, dan moeten er twee asbestattesten voorgelegd worden: (1) dat van de gemeenschappelijke delen en (2) dat van de individuele kavel. Voor de gemeenschappelijke delen gelden de verplichting en de navenante informatieplicht evenwel pas vanaf 1/01/2025. Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

Wat is het asbestattest?

Het asbestattest is een verkorte neerslag van een asbestinventaris, die wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige. Is er geen asbestinventaris, dan zal er eerst nog een asbestdeskundige ter plaatse komen om een inventaris op te maken. De deskundige geeft zijn opmetingen  in een OVAM-databank in. Op basis van die gegevens kan een attest gegenereerd worden die tien jaar geldig is.


Wanneer is een asbestattest verplicht?

Informatieplicht bij verkoop
Vanaf 23/11/2022 geldt er een informatieplicht bij de verkoop van een constructie met bouwjaar 2000 of ouder. Idem bij de vestiging of de overdracht van een recht van vruchtgebruik, een recht van erfpacht, een opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik.

Het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst speelt hierbij een cruciale rol. Voor onderhandse overeenkomsten ondertekend vanaf 23 november 2022 geldt de verplichting en moet er een attest opgesteld worden.

Betreft het een appartement of een kavel van een gebouw in mede-eigendom, dan moeten men twee asbestattesten voorleggen: (1) dat van de gemeenschappelijke delen en (2) dat van de individuele kavel.

Gemeenschappelijke delen aanzien als een aparte gebouweneenheid
De gemeenschappelijke delen van een gebouw worden beschouwd als een aparte gebouweenheid waar een apart asbestattest voor moet worden opgesteld. Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel. Via het vooraf opgesteld opdrachtformulier kan hiervan afgeweken worden en dus ook overige ruimtes worden onderzocht die enkel toegankelijk zijn via private delen.

Timing
Voor de gemeenschappelijke delen gelden de verplichting en de navenante informatieplicht pas vanaf  1 mei 2025. Tot dan volstaat de aanwezigheid van een asbestattest voor het private deel bij overdracht.

Vanaf 1 mei 2025 zal je zowel het attest voor het appartement zelf als het attest voor het gebouw aan een koper moeten overhandigen en breiden dus ook de vermeldingen in de verkoopovereenkomst uit. Hoewel er tot 1 mei 2025 nog geen verplichting is om over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen te beschikken ga je als syndicus best wel proactief te werk. Vanaf 1 mei 2025 zal er bij elke verkoop van een appartement naast een attest van de individuele kavel ook een attest van de gemeenschappelijke delen vereist zijn.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest, met inbegrip van de gemeenschappelijke delen van een gebouw die in een risicobouwjaar werden uitgevoerd.

Wat is een EPC gemeenschappelijke delen?

In 2022 is het mogelijk om een EPC of Energie prestatiecertificaat te voorzien voor de gemeenschappelijke delen van een bestaand appartementsgebouw. Deze keuring is tien jaar geldig en geeft mogelijkse nuttige aanpassingen van het gebouw naar de energiedoelstellingen 2050.

Vanaf  2022 moet elk appartementsgebouw vanaf 15 wooneenheden over een EPC van de gemeenschappelijke delen beschikken. Gebouwen van 5 tot en met 14 entiteiten uiterlijk in 2023 en gebouwen minder dan 5 eenheden: uiterlijk in 2024. De vereniging van mede-eigenaars is daarvoor verantwoordelijk. De verplichting geldt voor alle gebouwen met minstens twee appartementen en staat dus los van de verkoop of verhuur van appartementen in het gebouw.

Deze eerste keuring is belangrijk en geldt namelijk als hoofddocument. Het dient als moederbord voor toekomstige controles van andere appartementen. Bij een woning kan een eigenaar gemakkelijk een 2de keuring vragen indien hij niet akkoord gaat met het resultaat van de eerste keuring. Bij de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw kan dit niet zomaar. Elke energiedeskundige die vervolgens een EPC opstelt van een bepaalde individuele wooneenheid, moet namelijk vertrekken vanaf die eerste keuring (EPC gemeenschappelijke delen).

Voor een nieuwbouw appartementsgebouw is de verplichting pas van toepassing tien jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning maar kan ook voor die datum nuttig blijken.

Voor verdere uitleg verwijzen naar de overheidswebsite van VEA.

Wat met een stookolietank?

Een stookolietank moet periodiek worden nagekeken door een erkent keurder op lekkages met een visuele en druktest waarvan een keuringsattest wordt opgemaakt en desgevallend een groene dop wordt afgeleverd. Enkel tanks met een groene dop mogen worden bijgevuld door stookoliefirma’s, een rode dop voor een afgekeurde tank niet.

Er is een verschil voor bovengrondse en ondergrondse stookolietanks.

Stookolietank voor het verwarmen van een woning
Tank voor de opslag < 5000 kg stookolieTank voor de opslag > 5000 kg stookolie
BovengrondsOndergrondsBovengrondsOndergronds
Hoeven niet periodiek te worden gecontroleerd. Zo’n tanks die voor augustus 1995 zijn geplaatst en bij de ingebruikname niet werden gecontroleerd moeten wel een eenmalig onderzoek krijgen voor augustus 2003. Noot: stookolietanks die zich in een kelder bevinden en waarvan de wanden in die kelderruimte zichtbaar en bereikbaar zijn, zijn in deze context ‘bovengrondse tanks’.Om de 5 jaar worden gecontroleerd. Een ondergrondse stookolietank die vóór 1 augustus 1995 in gebruik genomen werd, moest vóór 1 augustus 2002 een eerste keer een periodieke controle ondergaan.Om de 3 jaar een beperkt onderzoek ondergaan en, als de tank een inhoudsvermogen van meer dan 20.000 liter heeft, bijkomend om de 20 jaar een algemeen onderzoek ondergaan. Noot: stookolietanks die zich in een kelder bevinden en waarvan de wanden in die kelderruimte zichtbaar en bereikbaar zijn, zijn in deze context ‘bovengrondse tanks’.Om de 2 jaar een beperkt onderzoek ondergaan (dit moet jaarlijks gebeuren als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt) en, om de 15 jaar een grondig algemeen onderzoek ondergaan (dit moet om de 10 jaar gebeuren als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt). Ondergrondse tanks van gewapende, thermo-hardende kunststof zijn vrijgesteld van het grondig algemeen onderzoek.

Als de VME een andere (gas)ketel krijgt meo tde stookolietank buiten gebruik worden gesteld. Ook hiervoor zijn regels om het milieu te beschermen.

Stookolietank voor het verwarmen van een woning
Tank voor de opslag < 5000 kg stookolieTank voor de opslag > 5000 kg stookolie
BovengrondsOndergrondsBovengrondsOndergronds
Leegmaken en reinigen is verplicht, verwijdering is niet verplicht, maar wanneer je dit doet ontvang je ook een certificaat hiervoor.Leegmaken en reinigen is verplicht. Verwijderen is ook verplicht, maar wanneer dit onmogelijk is, dient men deze op te vullen met zand, schuim of een ander gelijkwaardig inert materiaal. Hiervoor krijg je ook een certificaat.Leegmaken, reinigen en verwijderen. Hiervoor krijg je ook een certificaat.Leegmaken, reinigen en verwijderen. Als verwijderen niet mogelijk is, dient men deze op te vullen met zand, schuim of een ander gelijkwaardig inert materiaal. Hiervoor krijg je ook een certificaat.
Binnen vijf jaar na de buitengebruikstelling.Binnen vijf jaar na de buitengebruikstelling.Binnen drie jaar na de buitengebruikstellingBinnen drie jaar na de buitengebruikstelling.

Burenhinder door de tuin?

Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek voorziet vooreerst in een preventief systeem. Artikel 3.102 bepaalt met name dat, wanneer een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling veroorzaakt ten aanzien van een naburig onroerend goed waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, preventieve maatregelen zullen kunnen worden opgelegd om te verhinderen dat het risico zich realiseert. Zo zal de eigenaar van een naburig onroerend goed niet moeten wachten tot de overgewaaide dennenappels van de naburige dennenboom schade aanrichten aan zijn auto vooraleer hij een vordering kan instellen.

Daarnaast stelt artikel 3.101 § 1 BW het volgende:

“Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is.

Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, dient men rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.”

Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter beschikt hierbij over enkele maatregelen die passend zijn om het evenwicht te herstellen, waaronder:

– Een vergoeding in geld;

– Een vergoeding van de kosten verbonden aan de opgelegde compenserende maatregelen;

– Een bevel om de evenwichtsverstorende handelingen te staken;

– Een bevel om hinderverminderende maatregelen te nemen.

Voor wat de takken en wortels van naburige aanplantingen betreft, voorziet artikel 3.134 BW dat de buur de takken of wortels die over de grens van de percelen groeien, op eigen houtje en op kosten van de eigenaar van de beplantingen zal mogen wegsnijden, wanneer de takken of wortels door de eigenaar van de beplantingen niet weggehaald werden binnen de 60 dagen na een aangetekende ingebrekestelling.

Wanneer de nabuur de doorschietende takken of wortels zelf wegsnijdt, draagt hij zelf het risico voor de schade die hij aan de beplantingen toebrengt. Hij kan eveneens eisen dat de eigenaar dit wegsnijdt, tenzij de rechter van oordeel is dat zulks rechtsmisbruik uitmaakt. De rechter houdt bij dat oordeel rekening met alle omstandigheden van het geval, met inbegrip van het algemeen belang.

Het recht om de verwijdering te eisen, kan, zoals in het vroegere Veldwetboek, niet uitdoven door verjaring.

Renovatie: van ambitie naar realisatie

Als syndicus worden wij de komende jaren steeds meer werfleider en begeleider van renovatie(s).

Logischerwijs vallen deze renovaties niet onder de wettelijke opdrachten van de syndicus en dienen deze extra-prestaties gehonoreerd te worden conform de tarieven extra-opdrachten.

Omdat de VME (het gebouw) zelf de komende jaren zal beslissen over welke werken wanneer moeten gebeuren is het interessant al duidelijk aan te geven wat het traject zou zijn.

Energiemaatregelen prioriteiten:

  • Ramen en deuren gemeenschap met nog enkel glas vervangen door dubbel glas HR++
  • Tl-armaturen, halogeen en gloeilampen vervangen door LED.
  • Tochtstrippen en kierafdichtingen.
  • Aanwezigheidsdetectie aanbrengen op verlichting gang/kelder/garage enz.
  • Isolatie doornemen en inplannen en daarop sparen.
  • Zonnepanelen

 Zie ook; https://www.premiezoeker.be/     en

Maatregelen waarvoor er energiepremies zijn in 2022 – Energiesparen

De Vlaamse renovatiepremie | Wonen Vlaanderen

Contact syndicus tijdens kantooruren

Via ons telefoonnummer 033037444 of per mail op help@oi.be

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

Contact syndicus na kantooruren in enkel dringende gevallen

Via onze permanentie via telefoonnummer 033037444 waar onze collega’s u per beurtrol proberen te helpen.

De nooddienst is enkel bij dringende situatie die een dringende technische interventie vereisen die een syndicus ook na kantooruren zou kunnen oplossen. Een elektricien bellen op zondagnacht 2 uur gaat bijvoorbeeld helaas niet lukken.

Note:

  • Mensen die vastzitten in een lift bellen best direct de liftenfirma via de noodknop, indien niet bereikbaar belt u de brandweer op 112
  • Mensen die last hebben van de buren bellen best de wijkagent op 101
  • Mensen met medische problemen bellen best de ziekenwagen op 112
  • Kelders die onderlopen wordt best gelijk gebeld naar de brandweer op 112

Andere belangrijke telefoonnummers

Politie101
Medische spoedgevallen112
Brandweer112
Tele-Onthaal106
Vragen bij geweld1712
Zelfmoordpreventie1813
Child Focus116 000
Kindermishandeling03 230 4190
Brandwondencentra Antwerpen03 217 7595
Antigifcentrum070 245 245
Card Stop078 170 170
Kankerinfo0800 15 802
Wachtdienst apotheek0903 99 000
Wachtdienst tandartsen0903 399 69
Wachtdienst dierenartsen0904 690 05
Mis(be)handeling in ouderenzorg02 533 7500
Dierenbescherming03 609 60 60
Fluvius – storingen en defecten078 35 35 00
Fluvius – gasgeur0800 65 0 65