Onderhoud gebouw

Onderhoud en herstellingen van privatieve delen behoren tot de individuele verantwoordelijkheid van elke individuele mede-eigenaar, tenzij het de gemeenschap aanbelangt

Onderhoud en herstellingen van privatieve delen behoren tot de individuele verantwoordelijkheid van elke individuele mede-eigenaar, tenzij het de gemeenschap aanbelangt.

Onderhoud en herstellingen van gemeenschappelijke delen behoren tot de verantwoordelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars. Op de algemene vergadering wordt beslist wie het onderhoud, de herstellingen of de renovatie zal uitvoeren. De syndicus zal deze beslissingen uitvoeren en de lopende contracten beheren.

Een melding aan ons kan ook via help@oi.be.

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

Depannages kan u efficiënt  rechtstreeks doorgeven aan de onderhoudsfirma van uw lift.

Contactgegevens onderhoudsfirma en liftnummer hangen in de lift en zet u deze gerust in uw gsm.

Een melding aan ons kan ook via help@oi.be maar kan enige vertraging met zich meebrengen.

Gebruik van een riolering in een appartementsgebouw is belangrijk!

Gooi vet niet door de WC of gootsteen.

Goot eten niet door de WC of gootsteen.

Gooi geen natte doekjes af tampons in de WC.

Gebruik altijd de grote spoelknop (10 liter) en zelden de kleine spoelknop (5 liter).

Een rioleringssysteem van een appartement is iets heel anders dan van een woning.

In een woning is de buis meestal 3 tot 5 meter tot de put met dus de buis heeft een hoek/verval van 3 cm per meter.

Bij een appartementsgebouw zijn de buizen al snel 50 meter lang maar hier kan dus geen hoek van 3 cm per meter buis worden gehaald of men komt 150 cm dieper in de grond uit…dat kan niet want de hoofdbuis riolering ligt maar op +/- 70 cm.

Het verval en de hoek is dus meestal maar 0,5 tot 1 cm per meter buis en dus veel gevoeliger aan verstoppingen.

Met dank hierin mee te willen denken en uw eventuele huurder te informeren.

Vlamingen gebruiken WC nog te vaak als afvalbak – Original Immo

U mag ons contacteren via help@oi.be of eventueel altijd rechtstreeks een onderhoudsfirma aanspreken.

Referten:

Jeroen Beyers Stabroek          = 0475943569 (ruimen beerput en ontstoppingen)

Riomax Essen                         = 0473693529 (ontstoppingen)

Rioolprobleem Stabroek          = 0493752480  (ontstoppingen)

Lierse Ruiminsgdienst Lier      = 0484185746 (ruimen beerput)

Lazeroms Antwerpen               = 015756491 (ruimen beerput en ontstoppingen)

Als blijkt dat het probleem in de gemeenschappelijke delen zat (en uw buren dus ook mogelijks last hadden) zal de eigenaarsgroep de factuur betalen, deze bedrijven kennen ons als syndicus.

Als het probleem in het privatief deel van de riolering zat (in het appartement zelf) is de factuur voor de eigenaar-bewoner van dat appartement.

Bij vaststelling van schade aan een dak of de dakafwerking dient men het Original Immo Beheerteam op de hoogte te brengen via help@oi.be.

Zorg altijd voor genoeg foto’s om de situatie op afstand te kunnen inschatten.

Wij zullen dan het nodige ondernemen naarmate beschikbaarheid dakwerkers en de blokpolis waarschuwen. Indien het probleem en de eventuele waterinfiltratie met beperkte financiële middelen kan worden opgelost, dan zal de syndicus een dringende en bewarende maatregel nemen.

In geval van structurele problemen zal het Original Immo Beheerteam een (gedeeltelijke) renovatie aan de eigenaarsgroep voorleggen.

Aan de hand van enkele voorbeelden een uitleg over de verschillende mogelijke verzekeringen VME:

Blokpolis:

Brandpolis van de VME dekt alle delen, dus ook de privatieve delen zitten hierin vervat.

Voordeel = premievoordeel, alsook geen discussies over wie al dan niet aansprakelijk zou zijn bij schades in het gebouw. Tevens zijn de gemeenschappelijke delen mee verzekerd.

Vb.1: Grote brand over 3-4 app., er komt maar 1 verzekeraar tussen (en rechtsbijstand) dus veel gemakkelijkere schaderegeling.

Vb. 2: Discussies bij lekken in het dak. Deze zijn voor de blokpolis en niet enkel voor de bewoner van het bovenste appartement (geeft altijd discussies bij aparte polissen per appartement).

Hou er wel rekening mee dat bijvoorbeeld bij een overstroming of een ‘waterbom’ van de natuur auto’s in een ondergrondse parkeergarage niet verzekerd zijn via de blokpolis. Als deze ondergelopen is door overmacht is het de omnium autoverzekering die moet worden aangesproken. Blokpolis is enkel de verzekering voor de ‘baksteen’.

Rechtsbijstand blokpolis

Vb.: door een lek aan een afvoer die behoort tot de gemene delen, loopt de huurder van een privatief gedeelte schade op aan zijn inboedel. De BA-verzekeraar weigert zijn tussenkomst. Schade aan derden veroorzaakt door water is immers uitgesloten. De aansprakelijkheid kan niet nuttig betwist worden, maar de huurder dient een sterk overdreven eis in. De verdediging wordt waargenomen door een vrij gekozen advocaat. De rechtsbijstand betaalt de gerechtvaardigde kosten en erelonen van deze advocaat.

Hou er wel rekening mee dat zuiver contractueel geschillen met een bouwpartij zijn uitgesloten. Daarbij sluit de polis de geschillen over en bij de bouw, de verbouwing of de verdere afwerking van het verzekerd onroerend goed uit wanneer voor het
bouwen of verbouwen een wettelijke vergunning en/of de tussenkomst van een architect vereist is of was.

BA VME

inclusief professionele aansprakelijkheid bestuursorganen:

Vb. 1: Het sneeuwt, dus moet de VME in principe het pad vegen. Dit gebeurt niet, een passant glijdt uit en breekt zijn nek, en stelt de VME aansprakelijk.

Vb. 2: Een ongeval met de lift kan ertoe leiden dat de VME ook strafrechtelijk vervolgd wordt.

Roerende goederen (privatief)

Dit is door de eigenaar/huurder/bewoner zelf te regelen.

Privatieve inboedel (= spullen) zit niet mee in de blokpolis en dient dan ook zelf onderschreven te worden via de verzekeringsmakelaar.

Afstand van verhaal (optie)

Dit zorgt ervoor dat de brandpolis zich niet tegen de huurder gaat keren. De huurder dient bijgevolg geen eigen verzekering af te sluiten voor zijn huurdersaansprakelijkheid (wel eventueel zijn eigen inboedel). Deze clausule vereist steeds een bijpremie (voor het gehele gebouw), maar wordt vaak gebruikt bv. voor gebouwen die quasi 100% bestemd zijn voor verhuur zoals studentenvastgoed of vastgoed voor expats.

Jammer dat je schade hebt opgelopen.

Graag hadden we ontvangen:

• datum van de schade
• foto’s van de schade
• juiste beschrijving van wat er gebeurd is
• gedetailleerde offerte van de herstel schade
• eventuele naam en contactgegevens en verzekeringsgegevens van de huurder

U kan deze gegevens bezorgen aan schade@oi.be

Aan de hand hiervan kan dan een schadedossier bij uw verzekeringsmakelaar worden geopend.

Pas na ontvangst van een gedetailleerd offerte herstel schade gaat de verzekeraar bekijken of expertise noodzakelijk is.

De blokpolis zal enkel de financiële afwikkeling doen van de gevolgschade in een dossier.

Proximus en Fiber vernieuwen haar volledige kopernetwerk naar glasvezelbekabeling .

Zij doen per gemeente een gratis voorstel van aanleg in bijlage.

Krachtens wetgeving heeft de VME dan 2 maanden de tijd dit intern te bespreken en waar gewenst bezwaar te maken.

Een dergelijk verzet kan gebaseerd zijn op een rechtmatig belang, wat kan inhouden:

  – er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;

  – de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;

  – geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

U kan het Original Immo beheersteam contacteren per mail op schade@oi.be

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

Hou er rekening mee dat meer dan 90% van de gevallen te weinig ventilatie in een oud gebouw het probleem is.

Metselwerk van een oud gebouw met of zonder spouw is niet waterdicht en wordt bij regen volledig nat. Ventilatie is heel belangrijk want bij koken of douchen komt al snel liters vocht in de binnenlucht.

Vaak wordt dan ook nog het enkel glas vervangen door dubbel glas. Hierdoor slaat vocht van koken of douchen niet meer neer op het koude glas (aandampen glas) maar slaat dit neer op de muren zelf van het appartement. Verwarm uw appartement dus best overal een beetje dan volle kracht enkel de woonkamer. Verlucht minimaal 2 keer per dag meer dan 10 minuten en doe dan alles wijd open en daarna alles terug dicht in de winter. Een raam een klein beetje open zetten evacueert niet het vocht maar enkel de warmte. Koude lucht kan echter geen water bevatten door krimpen van de lucht.

De combinatie van ramen met dubbel glas zonder ventilatieroosters, niet-geïsoleerde muren, weinig ventilatie, hoge luchtvochtigheid door veel bewoners, drogen was in het appartement, kookvocht zonder gereinigde dampkap zijn de ideale voedingsbodem voor condensatieproblemen en de schimmelvorming op muren en achter meubelen.

Betonnen dakranden en terrassen moeten worden voorzien van goede en duurzame waterafdichting en de eigenaarsgroep moet op tijd hierin beslissingen nemen. Indien te weinig herstel, onderhoud of opvolging kan het ijzer in beton roesten, uitzetten en het beton errond breken, dat heet betonrot.

De kosten van renovatie kunnen snel oplopen dus tijdig ingrijpen door de VME (eigenaarsgroep) is belangrijk.

De syndicus is niet verantwoordelijk voor keuzes die niet melden door de VME of als er geen keuzes worden gemaakt door de VME.

Zie ook het artikel betonrot van de VRT.

Glasbreuk is normaal gedekt door de blokpolis, met een aftrek franchise per ruit.

Ook condensatievorming in het dubbel glas zelf is een gedekte glasbreuk.

Graag hadden we ontvangen:

• datum van de schade
• foto’s van de schade
• juiste beschrijving van wat er gebeurd is
• gedetailleerde offerte van de herstel de ruit via een glashandel als firma Nuyens
• eventuele naam en contactgegevens en verzekeringsgegevens van de huurder

U kan deze gegevens bezorgen aan schade@oi.be

Aan de hand hiervan kan dan een schadedossier bij uw verzekeringsmakelaar worden geopend.

De dubbelglasnorm vanaf 1 januari 2020 zegt dat ramen van alle woningen (dus ook huurwoningen) minstens dubbel glas moeten hebben. Dit geldt voor kamers en zelfstandige woningen (= studio, eengezinswoning of appartement). De dubbelglasverplichting geldt enkel voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers van een woning waarvan het EPC hoger is dan 400 kWh/m². Vanaf 1 januari 2023 vormt het ontbreken van dubbele beglazing een gebrek van categorie II. Dit betekent dat de woning, dan ongeschikt kan worden verklaard. Traphallen, inkomhallen en gangen hoeven geen dubbel glas te hebben.

Er zijn enkele opties voor de VME te kiezen:

• Interne schoonmaak door beurtrol onder de bewoners is de goedkoopste oplossing maar geeft soms wrevel omdat ‘schoon’ voor iedereen anders is
• Externe schoonmaak door een schoonmaakfirma
• Conciërge in dienst van de VME en als personeel van de VME
• Een bewoner die er voor wordt vergoed maar dat kan enkel indien een (arbeids)overeenkomst wordt afgesloten en elke partij zich aan de fiscale verplichting houdt.

Dienstencheques kan een VME niet gebruiken want de VME is een soort vennootschap.

Binnenkort niemand meer want Fluvius plaatst in snel tempo digitale meters voor water, elektriciteit en gas.

Tot die tijd zal de jaarlijkse opmeting door de syndicus gevraagd worden aan de eigenaars-bewoners.

Het appartementsgebouw staat op wsl. 1 kadastraal perceel, dus alle grond is eigendom van de VME.

Privatieve tuintjes hebben er enkel het privatief genot van volgens de basisakte. Elk kadastraal perceel in België heeft een OVAM-attest of bodemattest. Het bodemattest vermeldt alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent. Het informeert de eigenaar van een grond over de bodemkwaliteit. Voor het sluiten van een overdrachtsovereenkomst van een grond, zowel een risicogrond als een niet-risicogrond, is een bodemattest noodzakelijk.

Bij eventuele bodemverontreiniging is dus de VME (en dus ok de syndicus) betrokken partij en is eventueel een (periodieke) onderzoekplicht op de risicogrond nodig via een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek afhankelijk van de risico-activiteit volgens het VLAREBO.

Voor verdere uitleg verwijzen naar de overheidswebsite van OVAM.

1. Wat is de verwachte gemiddelde doorlooptijd vanaf de aanvraag voor de opmaak van een asbestinventaris totdat het asbestattest wordt uitgereikt?

Voor een gemiddelde woning schatten we dat het plaatsbezoek en het rapporteren van de inspectiegegevens in de databank van de OVAM 2 à 3 uur in beslag neemt. Indiende asbestdeskundige stalen neemt voor laboanalyse, duurt het enkele werkdagen vooraleer de asbestdeskundige het resultaat ontvangt. Voor aanvang van het plaatsbezoek sluiten de asbestdeskundige en de opdrachtgever verplicht een opdrachtovereenkomst. Hierin wordt onder meer vastgelegd wat het inspectiegebied is, of er destructief onderzoek nodig is en welke bewijsdocumenten zoals plannen beschikbaar zijn. Dergelijke zaken samen met een veilige, volledige toegankelijkheid verzekeren een vlotte inspectie. Voor grote, vaak niet-residentiële locaties kan de doorlooptijd een volledig dag of meer bedragen.

2. Wat is de verwachte gemiddelde kostprijs voor de opmaak van een asbestinventaris + de afgifte van een asbestattest?

De factoren die de doorlooptijd bepalen, hebben ook een impact op de kostprijs. De kostprijs stijgt ook met het aantal labo-analyses dat de asbestdeskundige nodig heeft. Voor een gemiddelde woning is de inschatting een kostprijs van enkele honderden euro’s. Voor de aflevering van een asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn/haar beurt verrekent in de factuur aan de klant. De OVAM biedt de asbestdeskundige de mogelijkheid om zonder retributiekost tot 30 dagen na de opmaak van het asbestattest het te wijzigen en een nieuw asbestattest te laten afleveren. Bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe gegevens of een betwisting.

3. In hoeveel gevallen verwachten jullie dat het attest zal aangeven dat er asbestaanwezig is?

Tot op heden bestond er enkel een asbestinventarisatieplicht voor gebouwen waarin een werkgever werknemers tewerkstelt. Grote onbekende zijn de particuliere woningen en appartementen die nochtans de hoofdmoot van het aantal te inventariseren gebouwen uitmaken. In aanloop naar het actieplan asbestafbouw voerde de OVAM enkele steekproeven uit bij scholen, sociale woningen en landbouwbedrijven. Daarnaast bevroeg ze asbestdeskundigen en asbestverwijderaars. Op basis van die gegevens werd ingeschat dat de kans op aanwezigheid van asbest in een gebouw 70 tot meer dan 90% bedraagt indien geen grondige renovatie werd uitgevoerd.

Daarnaast geeft sloopbeheersorganisatie Tracimat aan dat in sloopopvolgingsplannen voorafgaand aan sloop in meer dan 90% van de gevallen asbest aanwezig is.
4. Als er asbest wordt vastgesteld, wat moet er dan gebeuren?

De Vlaamse overheid streeft ernaar om Vlaanderen asbestveilig te maken tegen 2040. Aan de hand van de asbestattesten in haar databank kan de OVAM de realisatie van deze doelstelling opvolgen. Het asbestattest toetst of de locatie asbestveilig is of niet. Voorlopig zijn enkel publieke gebouwen verplicht om een asbestveilige toestand te behalen tegen uiterlijk 2040 en tegen 2034 asbestcement in de buitenschil en niet-hechtgebonden asbestmaterialen te verwijderen. Daarnaast moet iedereen die asbestmaterialen beheert ervoor zorgen dat ze geen risico vormen voor mens of milieu. Stelt het asbestattest asbestmaterialen vast met een verhoogd risico, dan moet de eigenaar of beheerder maatregelen nemen. Bij renovaties moet elke eigenaar bovendien asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt onmiddellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet.

5. Zullen er voldoende deskundigen zijn om de asbestinventarissen op te maken?

De OVAM gaat er van uit dat dit jaar een 60-tal voltijdse asbestdeskundigen nodig zijn voor een goede marktwerking. Voor de volgende jaren is de ingeschatte behoefte minimaal 300 voltijdsedeskundigen, met een piek tot 700. Begin september volgden de reeds 635 kandidaat-asbestdeskundigen de verplichte opleiding. Daarvan slaagden al 140 in hun examen. 60 geslaagde kandidaten zijn bezig met zich aan te sluiten bij een certificatie-instelling om aan de slag te gaan. Dit aantal zal wekelijks blijven stijgen. We zitten dus op schema.

6. Wat als er enkel asbest zit in een bijgebouw zoals een tuinhuis of schuur?

De bepalingen en verplichting voor de eigenaars en beheerders van asbest gelden ongeacht het type gebouw, dus ongeacht het een hoofd- dan wel bijgebouw is. Het is wel zo dat gebouwen met risicobouwjaar met een grondoppervlakte kleiner dan 20 m² geen aanleiding geven om over een asbestattest te beschikken. Tenzij het deel uitmaakt van een gebouw dat in totaliteit wel een grondoppervlakte groter dan 20 m² heeft. Als er meerdere van dergelijke kleine gebouwen aanwezig zijn waardoor de som van de grondoppervlaktes groter is dan 20 m², dan triggert dit wel de verplichting om over een asbestattest te beschikken. Maar ook in de gevallen dat er geen asbestattest nodig is, is de eigenaar of beheerder wel verplicht om eventueel aanwezig asbest correct te beheren.

7. Wat zijn de gevolgen bij de verkoop van een appartement op de gelijkvloerse verdieping van asbest in het dak van het appartementsgebouw?

Bij de verkoop van het appartement wordt een asbestattest opgesteld. Vanaf 1 mei 2025 voorziet de verkoper ook een kopie van het asbestattest van de gemeenschappelijke delen. Indien het dak onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen, wat meestal het geval is, dan staat dit gerapporteerd in het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Eventueel uit te voeren maatregelen en de beheersplicht liggen dan bij de VME. Zo is de potentiële koper op de hoogte van asbesthoudende materialen waarvan hij van rechtswege mede-eigenaar wordt.

8. Is er een verschil inzake attestverplichtingen tussen de verkoop van een woning en die van een handelszaak, horecapand, kantoor, …?

Nee, dat is er niet. Alle zogeheten ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’ kunnen aanleiding geven tot een asbestattest, indien ze voldoen aan de grondoppervlaktevoorwaarden. Voor openbare ondergrondse infrastructuur (bv. riool) en openbare technische constructies (bv. hoogspanningscabines) en kunstwerken (bv. brug) , is er geen asbestattestverplichting. De finaliteit van het asbestattest kan wel verschillen. In niet-residentiële gebouwen is vaak sprake van een werknemerscontext en heeft de werkgever er baat bij dat het asbestattest ook voldoet aan zijn verplichte asbestinventaris als werkgever.

9. Met welke verplichtingen moet je rekening houden als verhuurder of tussenpersoon bij verhuur?

De opmaak van een asbestattest is verplicht bij overdracht. Verhuur valt niet onder overdracht. De verhuurder is wel verplicht een asbestattest te overhandigen aan de huurder, indien dit document voorhanden is.

10. Als het asbestattest negatief is (geen asbest), geldt dat dan als absolute zekerheid dat de woning veilig is? Met andere woorden: hoe zeker mag je zijn van het resultaat van de asbestinventaris/het asbestattest?

Een asbestattest heeft ofwel de eindconclusie ‘asbestveilig’ ofwel ‘niet-asbestveilig’. ‘Asbestveilig’ bevat de nuance dat de toestand minstens veilig is bij normaal gebruik van de woning. Renovatiewerken of sloop is geen voorbeeld van normaal gebruik. ‘Niet-asbestveilig’ betekent niet dat de woning onbewoonbaar is, maar dat ze niet voldoet aan de vereisten voor ‘asbestveilig’ en dat er maatregelen nodig zijn om die toestand te verkrijgen. Een locatie is asbestveilig indien geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu. Asbestveilig betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij. Indien het asbestattest geen asbestmaterialen vermeldt, kunnen er toch nog niet geïnspecteerde asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Die worden niet standaard geïnventariseerd voor een geldig asbestattest maar de eigenaar kan hiertoe wel de opdracht geven. Dit is dan een vrijwillig destructief onderzoek dat verder gaat dan de standaard inspanningsverplichting. In een sloopinventaris (sloopopvolgingsplan) is dit wel de standaard.

(Bron: OVAM)

In 2022 is het mogelijk om een EPC of Energie prestatiecertificaat te voorzien voor de gemeenschappelijke delen van een bestaand appartementsgebouw. Deze keuring is tien jaar geldig en geeft mogelijkse nuttige aanpassingen van het gebouw naar de energiedoelstellingen 2050.

Vanaf  2022 moet elk appartementsgebouw vanaf 15 wooneenheden over een EPC van de gemeenschappelijke delen beschikken. Gebouwen van 5 tot en met 14 entiteiten uiterlijk in 2023 en gebouwen minder dan 5 eenheden: uiterlijk in 2024. De vereniging van mede-eigenaars is daarvoor verantwoordelijk. De verplichting geldt voor alle gebouwen met minstens twee appartementen en staat dus los van de verkoop of verhuur van appartementen in het gebouw.

Deze eerste keuring is belangrijk en geldt namelijk als hoofddocument. Het dient als moederbord voor toekomstige controles van andere appartementen. Bij een woning kan een eigenaar gemakkelijk een 2de keuring vragen indien hij niet akkoord gaat met het resultaat van de eerste keuring. Bij de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw kan dit niet zomaar. Elke energiedeskundige die vervolgens een EPC opstelt van een bepaalde individuele wooneenheid, moet namelijk vertrekken vanaf die eerste keuring (EPC gemeenschappelijke delen).

Voor een nieuwbouw appartementsgebouw is de verplichting pas van toepassing tien jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning maar kan ook voor die datum nuttig blijken.

Voor verdere uitleg verwijzen naar de overheidswebsite van VEA.

Een stookolietank moet periodiek worden nagekeken door een erkent keurder op lekkages met een visuele en druktest waarvan een keuringsattest wordt opgemaakt en desgevallend een groene dop wordt afgeleverd. Enkel tanks met een groene dop mogen worden bijgevuld door stookoliefirma’s, een rode dop voor een afgekeurde tank niet.

Er is een verschil voor bovengrondse en ondergrondse stookolietanks.

Als de VME een andere (gas)ketel krijgt meo tde stookolietank buiten gebruik worden gesteld. Ook hiervoor zijn regels om het milieu te beschermen.

Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek voorziet vooreerst in een preventief systeem. Artikel 3.102 bepaalt met name dat, wanneer een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling veroorzaakt ten aanzien van een naburig onroerend goed waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, preventieve maatregelen zullen kunnen worden opgelegd om te verhinderen dat het risico zich realiseert. Zo zal de eigenaar van een naburig onroerend goed niet moeten wachten tot de overgewaaide dennenappels van de naburige dennenboom schade aanrichten aan zijn auto vooraleer hij een vordering kan instellen.

Daarnaast stelt artikel 3.101 § 1 BW het volgende:

“Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is.

Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, dient men rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.”

Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter beschikt hierbij over enkele maatregelen die passend zijn om het evenwicht te herstellen, waaronder:

– Een vergoeding in geld;

– Een vergoeding van de kosten verbonden aan de opgelegde compenserende maatregelen;

– Een bevel om de evenwichtsverstorende handelingen te staken;

– Een bevel om hinderverminderende maatregelen te nemen.

Voor wat de takken en wortels van naburige aanplantingen betreft, voorziet artikel 3.134 BW dat de buur de takken of wortels die over de grens van de percelen groeien, op eigen houtje en op kosten van de eigenaar van de beplantingen zal mogen wegsnijden, wanneer de takken of wortels door de eigenaar van de beplantingen niet weggehaald werden binnen de 60 dagen na een aangetekende ingebrekestelling.

Wanneer de nabuur de doorschietende takken of wortels zelf wegsnijdt, draagt hij zelf het risico voor de schade die hij aan de beplantingen toebrengt. Hij kan eveneens eisen dat de eigenaar dit wegsnijdt, tenzij de rechter van oordeel is dat zulks rechtsmisbruik uitmaakt. De rechter houdt bij dat oordeel rekening met alle omstandigheden van het geval, met inbegrip van het algemeen belang.

Het recht om de verwijdering te eisen, kan, zoals in het vroegere Veldwetboek, niet uitdoven door verjaring.

Als syndicus worden wij de komende jaren steeds meer werfleider en begeleider van renovatie(s).

Logischerwijs vallen deze renovaties niet onder de wettelijke opdrachten van de syndicus en dienen deze extra-prestaties gehonoreerd te worden conform de tarieven extra-opdrachten.

Omdat de VME (het gebouw) zelf de komende jaren zal beslissen over welke werken wanneer moeten gebeuren is het interessant al duidelijk aan te geven wat het traject zou zijn.

Energiemaatregelen prioriteiten:

• Ramen en deuren gemeenschap met nog enkel glas vervangen door dubbel glas HR++
• Tl-armaturen, halogeen en gloeilampen vervangen door LED.
• Tochtstrippen en kierafdichtingen.
• Aanwezigheidsdetectie aanbrengen op verlichting gang/kelder/garage enz.
• Isolatie doornemen en inplannen en daarop sparen.
• Zonnepanelen

 Zie ook; https://www.premiezoeker.be/     en

Maatregelen waarvoor er energiepremies zijn in 2022 – Energiesparen

De Vlaamse renovatiepremie | Wonen Vlaanderen

Via ons telefoonnummer 033037444 of per mail op help@oi.be

Bezorg altijd uw naam – uw gebouw – uw contactgegevens en liefst foto’s van de situatie.

Via onze permanentie via telefoonnummer 033037444 waar onze collega’s u per beurtrol proberen te helpen.

De nooddienst is enkel bij dringende situatie die een dringende technische interventie vereisen die een syndicus ook na kantooruren zou kunnen oplossen. Een elektricien bellen op zondagnacht 2 uur gaat bijvoorbeeld helaas niet lukken.

Note:

• Mensen die vastzitten in een lift bellen best direct de liftenfirma via de noodknop, indien niet bereikbaar belt u de brandweer op 112
• Mensen die last hebben van de buren bellen best de wijkagent op 101
• Mensen met medische problemen bellen best de ziekenwagen op 112
• Kelders die onderlopen wordt best gelijk gebeld naar de brandweer op 112

We spreken van een ingrijpende energetische renovatie (IER) als je bij een renovatie de technische installaties voor de verwarming vervangt én als je minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die grenzen aan de buitenomgeving isoleert of na-isoleert.

Het verschil met een gewone renovatie is dat er ook een E-peil wordt berekend. Er zijn geen minimale installatie-eisen meer van toepassing, omdat die dan in het E-peil vervat zitten.

Indien niet aan bovenstaande definitie wordt voldaan, dan vallen de werken niet onder de ingrijpende energetische renovatie en zal er gerekend worden als een gewone renovatie.

Welke eisen zijn van toepassing?

Voor een ingrijpende energetische renovatie (IER) gelden de volgende eisen:

• Er is een maximaal E-peil
• De nieuwe, vernieuwde en na-geïsoleerde scheidingsconstructies moeten voldoen aan de Umax waarden;
• Minimale ventilatievoorzieningen in alle ruimten, analoog aan de eisen voor nieuwbouw;
• Verplicht minimaal aandeel hernieuwbare energie.

Deze nieuwe eisen zijn van toepassing op woningen, kantoren en scholen.

Enkele opmerkingen: 

• Bij appartementsgebouwen dient elke wooneenheid apart beschouwd te worden. Concreet kan het ene appartement een IER zijn en het andere een verbouwing met installatie-eis.
• Onder andere de volgende scheidingsconstructies worden niet meegerekend in de 75%-regel: muren die grenzen aan aanpalende onverwarmde ruimten; vloeren op volle grond, vloeren boven de kelder; (Dit zijn geen scheidingsconstructies die grenzen aan de buitenomgeving).