Verhuur of (ver)koop gebouw

Gefeliciteerd!

We overlopen in telegramstijl alle zaken die belangrijk zijn.

• U mag als koper het Original Immo Beheerteam de nieuwe contact en adresgegevens bezorgen via volgende link
• Het Original Immo Beheerteam zal pas na ontvangst notarieel attest de verkoop bevestigen in haar bestanden.
• U moet als koper zich verzekeren voor uw inboedel, de blokpolis hoeft u niet te waarschuwen want die staat op naam van de VME (= eigenaarsgroep). De verkoper mag deze polis afsluiten.
• De eigenaar die op het moment van de opvraging eigenaar is, betaalt de gehele opvraging voorschot. Voorschotten worden niet gesplitst en worden verrekend met de jaarafrekening. U ontvangt als nieuwe koper automatisch bij de volgende opvraging een uitnodiging per mail voor de betaling van het periodiek voorschot werkkapitaal.
• Het waarborgfonds (permanent werkkapitaal) wordt bij de eerstvolgende jaarafrekening teruggegeven aan de verkoper en verrekend aan de koper.
• In de jaarafrekening wordt uw datum van verkoop opgenomen en PRO RATA (= /365 dagen) verrekend, dus u ontvangt een factuur voor de kosten van de dagen dat boekjaar dat u de eigenaar bent. De verkoper ontvangt dus zelf een eigen factuur van alle kosten voor de dagen dat hij eigenaar was. Eventuele andere afspraken in de verkoopakte opgenomen tussen koper en verkoper over de verdeling van kosten moeten worden gemeld.

Tips:

De jaarafrekening die volgt op de verkoopakte wordt pro-rata gesplitst tussen koper en verkoper. Stel dat de akte wordt verleden op 15 januari en het boekjaar loopt van 1 januari t.e.m. 31 december, dan wordt de jaarafrekening pas opgesteld in de lente na beëindiging van het lopende boekjaar. De verkoper kan dus meer dan 1 jaar na de verkoopakte(!) een jaarafrekening ontvangen en dat hangt af van de periodes en data verkoop, boekjaar enz.

Wat is een waarborgfonds? Het is onvoldoende voor de syndicus om bijvoorbeeld elke maand precies 1/12 van het benodigde jaarbudget op te vragen. Een aantal grote facturen komen immers vaak op hetzelfde moment (brandverzekering, liftonderhoud,….) en er kunnen ook onvoorziene kosten zijn als gevolg van een schadegeval, een eigenaar die zijn bijdragen niet kan betalen of een andere reden.

Om te vermijden dat de rekening van het gebouw in de loop van het werkjaar zonder geld komt te zitten, wordt er aan elke eigenaar eenmalig een budget opgevraagd dat dient om deze piekmomenten op de rekening op te vangen. Deze buffer is gekend onder de naam permanent werkkapitaal of waarborgfonds en blijft altijd op naam van de eigenaar staan. Het waarborgfonds zal ook terug uitgekeerd worden als die eigenaar zijn appartement ooit verkoopt (je kan het beschouwen als een soort van ‘huurwaarborg’ maar dan voor de gemeenschappelijke kosten).

Wie eigenaar is op het moment dat de factuur wordt opgesteld dient deze te betalen. Ook al heeft dit betrekking op werken waartoe de algemene vergadering heeft besloten voordat je mede-eigenaar werd.

Koper en verkoper kunnen in de akte andere afspraken maken. Zij dienen in dat geval de onderlinge verrekening zelf te regelen of dit de syndicus expliciet melden. Als syndicus krijgen wij geen kopie van de aankoopakte uiteraard en hebben hier dus geen zicht op.

Uitzondering: facturen, opgesteld voor de notariële verkoopakte, die betrekking hebben op werken waartoe werd besloten op een eigenaarsvergadering waarop de nieuwe eigenaar-koper aanwezig was als volmachtdrager van de verkoper. Deze kosten zijn dan de geinformeerde keuze geweest van de nieuwe eigenaar-koper en dus ook ten laste van de nieuwe eigenaar-koper.

Dit is niet verplicht maar indien gewenst kan de (ver)koper zelf de melding doen aan ISTA / TECHEM / SPM e.a.

De gegevens hiervoor vindt u in de syndicusbrief. Ook eventuele kosten hieraan verbonden zijn onderling te onderhandelen.

In telegramstijl zijn volgende zaken minimaal belangrijk

• U mag het Original Immo Beheerteam de nieuwe contact en adresgegevens huurder bezorgen via volgende link
• U dient uw huurder erop te wijzen dat deze zich laat verzekeren voor de roerende goederen (= inboedelverzekering)
• U dient uw huurder kopie basisakte en RIO (reglement van inwendige orde) te bezorgen en best te laten aftekenen
• U dient uw huurder op de hoogte te houden van de periode en/of datum algemene vergadering (= eigenaarsveragdering) zodat deze zelf ook agendapunt kan aandragen hetgeen diens recht
• U moet na de vergadering het (uittreksel) verslag eigenaarsvergadering aan de huurder bezorgen.

Voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019 zijn duidelijke Vlaamse richtlijnen in het huurdecreet, voor huurcontracten voor deze datum wordt gekeken naar onderlinge afspraken opgenomen in het huurcontract.

Voor de huurcontracten afgesloten na 1 januari 2019 verloopt de regeling als volgt:

Lasten en kosten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning zijn ten laste van de verhuurder, zo ook de onroerende voorheffing.

Lasten en kosten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woonst komen ten laste van de huurder

Verder werden volgende zaken vastgelegd.

U vindt deze ook terug in elke budgetberekening in elk verslag jaarvergadering van Original Immo.

Zie ook het uitgebreid artikel

De wet kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.

Het toepassingsgebied van deze specifieke wet is ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop op plan of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om operaties uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de bouw. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook voorafgaande optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de Wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van deze wet.

Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht, maar waarbij er ook grote verbouwingswerken uitgevoerd zullen worden aan de woning. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet, met dien verstande dat de werken toch van een zekere omvang moeten zijn. De wetgever bepaalt dat enkel werken die minstens 80% van de waarde van de prijs omvatten, aanleiding geven tot de toepassing van de regels van de Wet Breyne.

De wet Breyne biedt de koper een uitgebreide bescherming op verschillende vlakken:

• Duidelijk en volledig contract tussen aannemer en consument over prijs, betaling in schijven, uitvoeringstermijnen, vergoeding in geval van vertraging, enz
• Betaling mag prijs van uitgevoerde werken niet overschrijden via schijven.
• De sleutel-op-de-deurfirma mag geen enkele betaling eisen vooraleer de overeenkomst is gesloten.
• Aannemer moet een solvabiliteitswaarborg (= ‘waarborg Wet Breyne’ van 5 % of zelfs 100% van de bouwprijs) storten in een waarborgfonds als bescherming van consument bij eventueel faillissement van de aannemer.
• Oplevering in 2 fases: voorlopige en definitieve oplevering met minimaal 1 jaar tussen

Uw notaris helpt u graag met verdere uitleg

De oplevering van de privatieve delen dient door de eigenaar van het privatieve pand zelf te gebeuren, eventueel bijgestaan door een eigen expert.

De oplevering van de gemeenschappelijke delen kan gebeuren door de syndicus als deze hiervoor een machtiging krijgt op de algemene vergadering.

Het Original Immo Beheersteam zal altijd opteren voor de aanwezigheid van de verkozen raad van mede-eigendom of minimaal enkele geïnteresseerde eigenaars.

Het Original Immo Beheersteam zal ook altijd adviseren en voorleggen om de VME te laten bijstaan door een bouwkundig expert die toeziet op de volledigheid PID (postinterventiedossier), brandveiligheid, bouwkundige gebreken, oplossing ervan enz. De keuze van een betalend expert is de keuze van de VME (eigenaarsgroep) op een eigenaarsvergadering en niet de keuze van de syndicus..

De voorlopige oplevering kan plaatsvinden vanaf het moment dat het gebouw bewoonbaar en dus het gebouw wind-, waterdicht, veilig en comfortabel is.

Tijdens de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen worden alle zichtbare gebreken van het gebouw geacteerd in een PV (Proces Verbaal) van oplevering opgesteld door de bouwpartijen. Deze dienen dan zo snel mogelijk door de bouwpartijen te worden opgelost.

Na de voorlopige oplevering kunnen eigenaars en bewoners nog minimaal één jaar alle onzichtbare gebreken melden die blijken bij het ‘leven’ in het gebouw. Er wordt gekozen voor minimaal één jaar en dus vier seizoenen omdat bijvoorbeeld een deur in de zomer kan klemmen door de warmte maar ook een dakvlak kan lekken in de winter, alles moet een keer worden getest.

Belangrijk is dat extra gebreken direct worden gemeld aan het Original Immo beheerteam via help@oi.be Uw syndicus zal dit dan doorgeven aan de bouwpartijen ter aanvulling van het PV.

Vanaf de voorlopige oplevering gaat meestal ook de tienjarige aansprakelijkheid bouwpartijen lopen waarbij ze ook aansprakelijk zijn voor zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aangaan.

De definitieve oplevering kan pas plaatsvinden na een periode van minstens een jaar na de voorlopige oplevering. Bij een appartementsgebouw moet de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke ruimten plaatsvinden voor de definitieve oplevering van de private delen, zodat de bewoonbaarheid gegarandeerd is.