Kosten gebouw

Een quotiteit is het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat toekomt aan een privatieve kavel en meestal wordt uitgedrukt in duizendsten. Dit aandeel wordt bepaald op basis van de netto vloeroppervlakte, de waarde van de privatieve kavel, de bestemming en/of de ligging van de privatieve kavel en het nut van de betrokken gemeenschappelijk deel. Bij de opmaak van een nieuwe basisakte wordt hier tegenwoordig een duidelijk verslag van gemaakt door de notaris/architect of vastgoedexpert dat wordt aangehecht.

De quotiteiten verbonden aan jouw privatieve kavel is erg belangrijk, want;:

• Het bepaalt jouw bijdrage in de  kosten van het gebouw.
• Het bepaalt het aantal stemmen dat je hebt op de algemene vergadering.

Een quotiteit is het aandeel in de gehele gemeenschap dat toekomt aan een privatieve kavel en meestal wordt uitgedrukt in duizendsten.

Als een appartement bijvoorbeeld 100/1.000ste (= 10%) heeft in het gebouw en zal deze 10% van de blokpolis moeten betalen en heeft hij ook 10% zeggenschap op de eigenaarsvergadering.

Een verdeelsleutel  is een verdelingswijze van de kosten over de mede-eigenaars, aangepast aan een bepaald gebruik of nut in het gebouw.

Als er bijvoorbeeld 15 appartementen zijn in een gebouw maar een bepaalde gang is maar verbonden met 6 appartementen dan zullen de liftkosten ook maar enkel gedeeld worden door die 6 appartementen.

Een aanpassing in de verdeelsleutels is op elk moment mogelijk doch dit vereist een agendapunt met 4/5 meerderheid.

Er bestaat wel een verplichte statutaire regeling van de criteria en de berekeningswijze van de lasten en conform artikel 577-4 §1 derde lid BW derhalve volgt dat elke verandering in de lasten en verdeelsleutel(s) dit impliceert dat de mede-eigenaars een wijzigende of aanvullende basisakte zullen moeten laten opstellen door een notaris.

Een alternatief is beroep doen op de vrederechter bij toepassing van artikel 577-9§6,2° van het BW.

Elke maand betaalt u een voorschot werkkapitaal op jullie rekening van jullie gebouw. Eventueel kan het gebouw kiezen voor kwartaalopvragingen.

Een keer per jaar wordt dan de jaarafrekening gemaakt en wordt gekeken wat de reële kosten waren plus het spaarkapitaal plus saldo vorig boekjaar minus de opvragingen = de jaarafrekening.

Een jaarafrekening is dus een momentopname en geen ‘eindafrekening’, die krijgt u enkel als u het pand verkocht heeft.

Elk boekjaar bouwt dus voort op het vorig boekjaar en uw jaarafrekening begint dus met het batig/schuldig saldo van de vorige afrekening.

Wist u dat een pagina is met downloads van deze website en daar vindt u ook een hele uitleg van de jaarafrekening?

Elke maand betaalt u een voorschot werkkapitaal op jullie rekening van jullie gebouw, u betaalt dus niet de syndicus maar uzelf.

Dit bedrag wordt via een budget vastgelegd op elke jaarlijkse eigenaarsvergadering in het gebouw.

Als u dus achterstallen heeft is dat jammer want dan schieten uw buren uw kosten voor.

Het maandelijkse voorschot wordt gebruikt voor de periodieke kosten van het gebouw zoals daar zijn;

Het verplicht reservekapitaal wordt enkel gebruikt voor grotere, niet-periodieke kosten als renovatiekosten lift, dak, gevel, voordeur enz.

Om het reservekapitaal aan te wenden voor deze bepaalde uitgaven, dient de algemene vergadering haar goedkeuring te geven.

Het belangrijkste verschil tussen een werkkapitaal en een reservekapitaal zit in het gegeven dat het reservekapitaal, in tegenstelling tot het werkkapitaal, wordt ingeschreven op naam van de kavel en niet op naam van de eigenaar.

Het reservekapitaal wordt bij een verkoop dus niet terugbetaald aan de verkoper en blijft eigendom van de VME.

Het is onvoldoende voor de syndicus om bijvoorbeeld elke maand precies 1/12 van het benodigde jaarbudget op te vragen. Een aantal grote facturen komen immers vaak op hetzelfde moment (brandverzekering, liftonderhoud,….) en er kunnen ook onvoorziene kosten zijn als gevolg van een schadegeval, een eigenaar die zijn bijdragen niet kan betalen of een andere reden.

Om te vermijden dat de rekening van het gebouw in de loop van het werkjaar zonder geld komt te zitten, wordt er aan elke eigenaar eenmalig een budget opgevraagd dat dient om deze piekmomenten op de rekening op te vangen. Deze buffer is gekend onder de naam permanent werkkapitaal of waarborgfonds en blijft altijd op naam van de eigenaar staan. Het waarborgfonds zal ook terug uitgekeerd worden als die eigenaar zijn appartement ooit verkoopt.

Je kan het beschouwen als een soort van ‘huurwaarborg’ maar dan voor de gemeenschappelijke kosten.

Een extra provisie werkkapitaal kan opgevraagd worden wanneer de opgevraagde voorschotten onvoldoende zijn en er dus te weinig geld staat op jullie rekening van jullie gebouw. Bij onvoorziene uitgaven bijvoorbeeld of bij geplande werken.

Uitzonderlijk worden ook extra provisies opgevraagd om tekorten op te vangen die ontstaan n.a.v. openstaande vorderingen waarvoor een juridische procedure werd opgestart. De VME heeft gelukkig veel mogelijkheden om achter wanbetalers aan te gaan.

Het is van belang dat de VME een gezond financieel beleid voert.

Mandatering van de syndicus voor het opstarten van een gerechtelijke procedure, in naam en rekening van de VME tegen achterstallige mede-eigenaars, ex-eigenaars, leveranciers en alle andere derden waar de VME een vordering op heeft en dit waar nodig middels aanstelling raadsman VME waarvoor alhier een bijzonder mandaat wordt voorzien van de VME teneinde de belangen van de VME in rechte te behartigen – wordt voorzien op de eigenaarsvergadering.

De VME benadrukt het belang van een financieel gezond beleid van het gebouw. Elke mede-eigenaar wordt derhalve vriendelijk verzocht tijdig zijn bijdrage te betalen aan de hand van de gemelde betalingstermijn op de opvragingsnota’s. Rappelprocedure en dossierkosten syndicus bij niet tijdige betaling worden gemeld in de notulen & onderdeel statuten.

Elke vergadering beslist om alle voornoemde kosten (alle kosten verbonden aan de opvolging van betaalachterstallen & invorderingsprocedure; o.a. kosten rappel, dagvaarding, dossierkosten, deurwaarder, rechtbank, inbeslagname, gedwongen verkoop, raadsman VME…) ten privatieve titel door te rekenen aan de achterstallige mede-eigenaar via de privatieve jaarafrekening alwaar deze kosten in eerste instantie -als gebruikelijk- aan de VME aangerekend worden.

Deze zijn altijd hetzelfde;

VME NAAM GEBOUW

t.a.v. de Syndicus Original Immo

Facturatie: alles per mail: factuur@oi.be

Contact: beheer@oi.be & 03 303.74.44

Ondernemingsnr. niet belangrijk want niet BTW-plichtig

p.a. Huikstraat 47

2000 Antwerpen

Ons tarief is transparant.

Enederzijds het maandelijks bedrag aan ereloon is een basisbedrag voor alle uitgebreide en wettelijke basistaken syndicus waaronder opstartkosten GDRP, RIO, KBO enz. waarvoor niet extra wordt aangerekend (!).

Anderzijds extra kosten voor aanvullende of buitengewone opdrachten waarvan de lijst op elke eigenaarsvergadering voorligt ter controle en die zelden voorkomen.