De laatste jaren is het aantal elektrische voertuigen sterk gegroeid. Met als logisch gevolg dat de nood aan voldoende laadinstallaties toeneemt. De overheid zet al in op laadpunten in openbare parkings, op straat in steden, aan winkelcentra… Maar mede-eigenaars met een elektrische wagen willen ook een oplaadmogelijkheid in hun garage of op hun parkeerplaats. Tijdens de recente VIVO-studiedagen had meester Thomas Soete (Soete Advocaten) het uitgebreid over enkele juridische aspecten bij de installatie van laadpalen. Hieronder bundelen we de meest prangende juridische vragen.
1/ In welk opzicht vormt het al dan niet plaatsen van een laadpaal een gemene aangelegenheid?
Het plaatsen van een laadpaal in een privatieve kavel vereist normaalgezien aangepaste verzwaarde bekabeling over gemene delen, alsook eventueel nieuwe of bijkomende elektriciteitsmeters. Een individuele mede-eigenaar kan ervoor kiezen om deze bekabeling te leggen, maar moet daarvoor de ondervermelde individuele procedure met melding aan de syndicus volgen. Probleem is echter dat de hoofdleiding tussen het gebouw en de straat maar een bepaalde capaciteit heeft, dit zowel technisch als qua tarief. Het overschrijden van bepaalde volumes door het gezamenlijk gebruik van meerdere individuele laadpalen kan dan ook – kort samengevat – tot gevolg hebben dat er een tariefverhoging aangerekend wordt. Aangezien de elektrificatie van het wagenpark tot gevolg zal hebben dat er in veel gebouwen meerdere mede-eigenaars een laadpaal zullen wensen, is het het plaatsen van een collectief laadpaalsysteem met een gemeenschappelijke server die aan ‘load balancing’ kan doen tussen de verschillende laadpalen op lange termijn vermoedelijk aangewezen. Zowel het plaatsen door de individuele mede-eigenaar als collectief door de VME betreft dan ook vermoedelijk een gemeenschappelijke aangelegenheid.
2/ Met welke meerderheid kan de AV van een VME beslissen om een collectief laadpaalsysteem te plaatsen?
De beslissingen tot het plaatsen van een gemeenschappelijke server voor sturing, het trekken van bijkomende bekabeling en het plaatsen van bijkomende elektriciteitsmeters dienen genomen te worden met minstens een twee derde meerderheid. Als de VME bekabeling en infrastructuur dient te trekken over individuele kavels, kan de AV deze beslissing eveneens met een twee derde meerderheid nemen, maar slechts mits er hiervoor een technische of economische motivatie wordt gegeven.
3/ Hoe kan een VME waar er geen meerderheid is om een collectief laadpaalsysteem te plaatsen, toch een collectief laadpaalsysteem voorbereiden?
De VME kan bijvoorbeeld in het RIO of het Reglement van mede-eigendom bepalen dat er door individuele mede-eigenaars enkel maar laadpalen met een zgn. open source-systeem mogen geplaatst worden, dit om het later mogelijk te maken om deze individuele laadpalen te integreren in een nog te plaatsen collectief laadpaalsysteem.
4/ Wie kan een beroep doen op de individuele procedure om individueel elektrische infrastructuur aan te leggen op de gemene delen?
Individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren kunnen inzake energie en telecommunicatie kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten op de gemene delen aanbrengen voor zover dit een optimalisatie met zich meebrengt. Dat kan dus ook voor laadpalen: hiervoor is het meestal vereist om elektriciteitsleidingen te trekken over gemene delen zodat de individuele mede-eigenaar dus beroep kan doen op deze individuele procedure.
5/ Wat dient een mede-eigenaar te ondernemen om dergelijke leidingen over de gemene delen te trekken?
De mede-eigenaar moet minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken per aangetekend schrijven de syndicus op de hoogte brengen van de voorgenomen werken waarbij de mede-eigenaar een beschrijving en rechtvaardiging van deze werken geeft.
6/ Wat als er geen reactie komt van de VME?
Als er binnen een termijn van 2 maanden geen reactie of verzet komt mag de aanvrager de werken uitvoeren. De aanvrager hoeft dus geen akkoord te bekomen: het niet antwoorden van de VME is voldoende opdat de werken uitgevoerd kunnen worden.
7/ Kan de VME de door de individuele mede-eigenaar aangekondigde werken weigeren?
Ja, dat kan zeker. Zo zijn er vooreerst een drietal wettelijk opgegeven redenen van rechtmatig belang:
- Er bevindt zich al infrastructuur in de gemene delen.
- De werken veroorzaken belangrijke schade qua uitzicht, hygiëne of de veiligheid van het gebouw.
- De werken houden geen optimalisatie in of verzwaren zelfs de financiële lasten van de andere mede-eigenaars.
De VME kan ook laten weten de werken zelf binnen de 6 maanden na de melding van de individuele mede-eigenaar uit te voeren.
Dit verzet moet dan dus wel binnen de 2 maanden na de aangetekende melding gemeld worden aan de individuele mede-eigenaar.
8/ Kan de individuele mede-eigenaar de werken zo maar uitvoeren zoals hij wenst?
Nee. Vooreerst kan hij de werken maar uitvoeren zoals in zijn melding beschreven is. Ook moeten de werken uitgevoerd worden op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners. Ten slotte moet de mede-eigenaar die de werken uitvoert te goeder trouw overleggen met de syndicus of de andere mede- eigenaars die te allen tijde de werken kunnen opvolgen en hierover informatie kunnen opvragen.