Eén vereniging  of deelverenigingen binnen een VME - Original Immo
Eén vereniging of deelverenigingen binnen een VME - Syndicus Original Immo

Één vereniging of deelverenigingen binnen een VME, een moeilijke keuze voor veel projectontwikkelaars en eigenaars.

Sinds de wet van 1994 was het onduidelijk of bij een mede-eigendom bestaande uit een groep van gebouwen, elk gebouw zijn eigen rechtspersoonlijkheid kon genieten met inbegrip van eigen organen, zijnde algemene vergadering en syndicus. In 2004 heeft het Hof van Cassatie een einde gemaakt aan deze onzekerheid door duidelijk te stellen dat de toen heersende wet (lees: de wet van 1994) dit niet mogelijk maakte, en er dus voor de groep van gebouwen slechts één algemene vergadering en één syndicus kon bestaan . Met de wet van 2 juni 2010 is dat de mogelijkheid gecreëerd om deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid.

Met de wet van 18 juni 2018 heeft de wetgever gesleuteld aan de mogelijkheid tot oprichting van deelverenigingen.

Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid

Opdat in een gebouw of in een groep van gebouwen een deelvereniging ‘met rechtspersoonlijkheid’ kan worden opgericht, moet wel aan drie cumulatieve voorwaarden voldaan zijn:

  1. De hoofdvereniging moet minstens uit twintig kavels bestaan (numeriek criterium).
  2. Het appartementencomplex bestaat uit verschillende gebouwen of binnen één enkel gebouw is sprake van een fysisch duidelijk te onderscheiden entiteit (fysiek criterium).
  3. Zowel wat betreft de nieuw op te richten vereniging van mede-eigenaars, als deze die al bestaan, dient het oprichten van deelverenigingen uiteraard opgenomen te worden in de statuten (conventioneel criterium).

Met de hervorming van de wet in 2018 heeft de wetgever een einde gemaakt aan de discussie binnen de rechtsleer of het numeriek criterium niet alleen dient te worden afgetoetst wanneer sprake is van een groep van gebouwen, maar ook wanneer sprake is van maar één gebouw.

Aan de controverse die in de rechtsleer bestaat heeft de wetgever met de hervorming in 2018 een einde gemaakt door het artikel 577-3, lid 3 als volgt te wijzingen: Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemene delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemene delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.”

Aansluitend daarbij heeft de wetgever met de wet van 18 juni 2018 afstand genomen van de heersende rechtspraak en rechtsleer door het mogelijk te stellen om sub-deelvereniging van mede-eigenaars op te richten. Het is hierbij de wil van de wetgever om zo flexibel mogelijk te blijven in de structuur van vastgoedprojecten. Het is wel van belang dat in de praktijk wordt nagegaan of de oprichting van sub-deelvereniging en de gegeven situatie wel opportuun is daar het dus wel zo is dat er bijvoorbeeld bij 2 sub-verenigingen er bijvoorbeeld 3 basisakten moeten komen met de nodige kosten zijnde , 1 voor de hoofdvereniging, 2 dus elk 1 voor de sub-verenigingen die dan elk een eigen rechtspersoonlijkheid en ondernemingsnummer krijgen met hun eigen syndicus en eigen bankrekening enz.

Met de hervorming van de wet in 2018 wordt tevens uitdrukkelijk gesteld dat de deelverenigingen maar over rechtspersoonlijkheid kunnen beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.

Deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid

Naast de mogelijk tot oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid heeft de wetgever in 2010 het tevens mogelijk gemaakt om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ook gekend als ‘feitelijke deelverenigingen’, op te richten.

De Wet van 2 juni 2010 voorzag dat de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars kon beslissen tot de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. Daarbij konden deze deelverenigingen enkel beslissingen voorbereiden met betrekking tot de in de statuten aangeduide particuliere gemene delen. Hierbij wou de wetgever het mogelijk maken om het bestuur van de mede-eigendom vlotter te laten verlopen, terwijl de structuur zelf niet verzwaart verzwaarde en de eventueel bijkomende kosten zeer beperkt blijven bleven (extra informele overlegmomenten van een beperkte groep mede-eigenaars).

Uit de praktijk is gebleken dat deze deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid geen enkele meerwaarde bieden en dat dit stelsel de zaak zelfs ingewikkelder maakt. Om die reden heeft de wetgever in 2018 beslist om het concept van de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid af te schaffen.

In de plaats daarvan introduceert de wet van 2018 het principe van ‘de betaler beslist’. Het principe houdt in dat indien het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.

 

De materie is echter complex en het Original Immo beheersteam helpt u graag verder.

welkom@oi.be