Diverse wijzigingen inzake de wetgeving betreffende de mede-eigendom vanaf 01/01/2019 - Original Immo
Diverse wijzigingen inzake de wetgeving betreffende de mede-eigendom vanaf 01/01/2019 - Syndicus Original Immo

Alhier voor de geïnteresseerde onder u een relaas wat er specifiek allemaal wijzigt:

HOOFDSTUK 1. – Gewone mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom in het algemeen

Art. 162. Artikel 577-2, § 10, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 8 juli 1924 en vernummerd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen als volgt :
” § 10. In het geval van paragraaf 9 staat het elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
In het geval van paragraaf 9, hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemene delen bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending.
Op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties :
– er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of;
– de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
– geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.”.

HOOFDSTUK 2. – Gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen en de bevoegdheid van de vrederechter inzake mede-eigendom

Afdeling 1. – Wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek

Art. 163. In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° in het eerste lid, eerste zin, worden de woorden “ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte” vervangen door de woorden “ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en”;
2° in het eerste lid wordt de tweede zin vervangen als volgt :
“Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.”;
3° het tweede lid wordt aangevuld met de volgende woorden :
“en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt”.”;
4° in het vierde lid wordt de eerste zin vervangen als volgt :
“Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.”;
5° in het vierde lid wordt in de laatste zin in de Franse tekst het woord “indivision” vervangen door het woord “association”.

Art. 164. In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 1° aangevuld met de volgende zinnen :
“. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;”;
2° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met de volgende woorden :
“, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten;”;
3° in paragraaf 1, vierde lid, worden de bepalingen onder 3°, 4° en 5° opgeheven;
4° er wordt een paragraaf 1/1 ingevoegd, luidende :
” § 1/1. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend dragen de kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.”;
5° paragraaf 2 wordt vervangen als volgt :
” § 2. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde bevat minstens :
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.”;
6° paragraaf 3 wordt vervangen als volgt :
” § 3. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.”;
7° paragraaf 4 wordt vervangen als volgt :
” § 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit noch de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake collaboratieve onderhandelingen.”.

Art. 165. In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
a) de tweede paragraaf wordt aangevuld met de volgende zin :
“De deelverenigingen kunnen maar over rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.”;
b) de paragrafen 3 en 4 worden vervangen als volgt :
” § 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
Onder “werkkapitaal” wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.
Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend;
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten;
Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig artikel 577-6, § 6, hetzij in het eerste lid, hetzij in het tweede lid, naargelang het geval.”.

Art. 166. In artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, vervangen bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd bij de wet van 15 mei 2012, worden volgende wijzigingen aangebracht :
1° paragraaf 1, eerste lid, wordt aangevuld met de volgende zinnen :
“Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.”;
2° in paragraaf 2, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne orde;”;
3° paragraaf 2 wordt aangevuld met een lid, luidende :
“Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.”;
4° in paragraaf 3, eerste lid, tweede zin, worden de woorden “of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid” opgeheven;
5° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne orde;”;
6° in paragraaf 3, vierde lid, worden de woorden “, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien” opgeheven;
7° paragraaf 6 wordt aangevuld met een lid, luidende :
“Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.”;
8° paragraaf 7, derde lid, wordt aangevuld met de volgende zin :
“Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald.”;
9° in paragraaf 7, vierde lid, worden de woorden “zelfs niet als lasthebber” vervangen door de woorden “zelfs niet als lastgever of lasthebber”.
10° paragraaf 12 wordt vervangen als volgt :
” § 12. De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de paragrafen 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt die binnen diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval krachtens artikel 577-6, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.”.

Art. 167. In artikel 577-7 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht :
1° in paragraaf 1, 1°, worden de woorden “drie vierden” vervangen door de woorden “twee derde”;
2° paragraaf 1, 1°, a), wordt aangevuld met de woorden “, onverminderd artikel 577-4, § 1/1;”;
3° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, b), vervangen als volgt :
“b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;”;
4° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, c), opgeheven;
5° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 2°, e), aangevuld met de woorden “dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken;”;
6° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2°, g), vervangen door wat volgt : “g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.”;
7° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met een bepaling onder h) luidende :
“h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3”;
8° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden “alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed” vervangen door de woorden “middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid.”;
9° in paragraaf 3 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.”;
10° het artikel wordt aangevuld met een paragraaf 4, luidende :
” § 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.”.

Art. 168. In artikel 577-8 van hetzelfde wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wetten van 2 juni 2010 en 15 mei 2012 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
a) in paragraaf 1, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne orde;
b) in paragraaf 1 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.”;
c) in paragraaf 1, derde lid, worden de woorden “reglement van de mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne orde”;
d) in paragraaf 2, tweede lid, wordt in de laatste zin het woord “interne” ingevoegd tussen het woord “van” en het woord “orde”;
e) in paragraaf 3, tweede lid, wordt het woord “aangetekende” opgeheven.”;
f) in paragraaf 4 wordt de bepaling onder 5° vervangen als volgt :
“5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren overeenkomstig artikel 577-5, § 3;”;
g) in paragraaf 4, in de bepaling onder 11°, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne orde;”;
h) in paragraaf 4 wordt in de bepaling onder 16° het woord “gedeelten” vervangen door “aandelen”;
i) in paragraaf 4 wordt de bepaling onder 18° aangevuld met de volgende zin :
“In voorkomend geval plaatst de syndicus de vraag aangaande de in de komende jaren te plannen buitengewone werken op de agenda van de algemene vergadering.”;
j) paragraaf 6 wordt aangevuld met de volgende zin :
“Evenwel kan enkel de rechter de gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan bij vonnis.”;
k) paragraaf 8 wordt vervangen als volgt :
” § 8. Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn.”.

Art. 169. Artikel 577-8/1 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010, wordt vervangen als volgt :
“Art. 577-8/1. § 1. In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. In afwachting van de oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, kan elk lid van de algemene vergadering een rechtsvordering instellen tegen de vereniging van mede-eigenaars om één of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, een derde aan te wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert.
§ 2. In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van een raad van mede-eigendom die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde opdrachten belast is als omschreven in paragraaf 1.
§ 3. De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar.
§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris inzake de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.”.

Art. 170. Artikel 577-8/2 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010, wordt vervangen als volgt :
“Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of een college inzake commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleren, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald.”.

Art. 171. In artikel 577-9 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht :
1° in paragraaf 1 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemene delen, of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemene delen en verdeling van de lasten.”;
2° er wordt een paragraaf 1/1 ingevoegd, luidende :
” § 1/1. Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de hem door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.”;
3° in paragraaf 2 wordt het eerste lid aangevuld met de woorden “indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.”;
4° in paragraaf 7 worden de woorden “of de statuten” opgeheven;
5° paragraaf 8 wordt vervangen als volgt :
” § 8. De mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, draagt bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen.
De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die eiser of verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.”.
6° paragraaf 9 wordt opgeheven.

Art. 172. In artikel 577-10 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 worden volgende wijzigingen aangebracht :
a) paragraaf 1/1 wordt vervangen als volgt :
” § 1/1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld ter kennis van de syndicus.”;
b) in paragraaf 2 wordt in het eerste, het tweede en het derde lid, telkens het woord “interne” ingevoegd tussen het woord “van” en het woord “orde”;
c) in paragraaf 2 wordt het tweede lid aangevuld met de volgende zin :
“De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering.”;
d) in paragraaf 4 wordt in het eerste lid, het woord “interne” ingevoegd tussen het woord “van” en het woord “orde”;
e) in paragraaf 4, wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd :
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij aangetekende zending; de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 577-6, § 12.”;
f) in paragraaf 4 wordt het derde lid opgeheven;
g) in paragraaf 4 worden in het vierde lid, dat het derde lid wordt, het woord “interne” ingevoegd tussen het woord “van” en het woord “orde” en worden de woorden “elke beslissing van de algemene vergadering” vervangen door de woorden “elke onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering”;
h) in paragraaf 4 wordt het vijfde lid, dat het vierde lid wordt, vervangen als volgt :
“Deze vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem ter zake wordt gedaan overeenkomstig het tweede lid, 2°, en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering.”;
i) in paragraaf 4 worden het zesde lid en het zevende lid opgeheven.

Art. 173. In artikel 577-11 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en vervangen bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht :
a) in paragraaf 1, eerste lid, wordt de inleidende zin vervangen als volgt :
“In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, naargelang het geval, voor de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, aan de nieuwe mede-eigenaar de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :”;
b) in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 2° vervangen als volgt :
“2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;”;
c) in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 4° aangevuld met de woorden “en van de bedragen die in het geding zijn;”;
d) in paragraaf 1 wordt in het tweede lid het woord “overdrager” vervangen door de woorden “uittredende mede-eigenaar”;
e) in paragraaf 2, eerste lid, wordt de inleidende zin vervangen als volgt :
“In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie :”;
f) in paragraaf 2 wordt in het derde lid het woord “verkrijger” vervangen door de woorden “nieuwe mede-eigenaar”;
g) in paragraaf 2 worden in het vijfde lid de woorden “vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt” vervangen door de woorden “vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken”;
h) in paragraaf 2 worden in het zesde lid de woorden “Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger” vervangen door de woorden “De nieuwe mede-eigenaar is”;
i) paragraaf 3 wordt vervangen als volgt :
” § 3. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van een eigendomsrecht op een kavel of van zakenrechtelijke bezwaring van een eigendomsrecht van een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in voorkomend geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig 577-6, § 1, tweede lid.”;
j) paragraaf 4 wordt vervangen als volgt :
” § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.”;
k) in paragraaf 5, eerste lid, wordt de bepaling onder 1° vervangen als volgt :
“1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen gebruik kon maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar;”;
l) in paragraaf 5 worden het tweede en het derde lid opgeheven.

Art. 174. Artikel 577-11/1 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd bij de wet van 15 mei 2012, wordt vervangen als volgt :
“Art. 577-11/1. Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 577-11, §§ 1 tot 3 vereiste informatie. De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de syndicus daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.”.

Art. 175. In artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.”.

Afdeling 2. – Wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851

Art. 176. Artikel 27 van de hypotheekwet van 16 december 1851, laatstelijk gewijzigd bij de wet van 21 februari 2014, wordt aangevuld met een bepaling onder 7°, luidende :
“7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”.

Art. 177. Artikel 29 van dezelfde wet wordt aangevuld met de volgende woorden :
“en van het voorrecht bedoeld in artikel 27, 7°. “.

Afdeling 3. – Wijziging van het Gerechtelijk Wetboek

Art. 178. Artikel 591, 2° bis, van het Gerechtelijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen als volgt :
“2° bis van geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen;”.

Afdeling 4. – Overgangsbepalingen

Art. 179. Deze wet is vanaf 1 januari 2019 van toepassing op elk gebouw of elke groep van gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.
Alle bepalingen die betrekking hebben op de algemene vergadering of haar beslissingen gelden alleen voor de algemene vergaderingen die worden gehouden na de inwerkingtreding van deze wet.
De wijziging van artikel 577-8, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek is enkel van toepassing op de overeenkomsten die na de inwerkingtreding van deze wet worden gesloten of verlengd.
Een afwijking op de toepassing van de afdeling met als titel “Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen” waartoe geldig is beslist voor de inwerkingtreding van deze wet, valt niet onder het toepassingsgebied van het nieuwe artikel 577-3, eerste lid, laatste zin.
Niettegenstaande het nieuwe artikel 577-4, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek behouden de bedingen en sancties betreffende de betaling van deze lasten die bij de inwerkingtreding in het reglement van interne orde van deze wet staan, hun uitwerking overeenkomstig artikel 577-10, § 4, tweede lid.
De bepalingen onder 1°, 2° en 3° van het nieuwe artikel 577-4, § 2 van het Burgerlijk Wetboek die zich bij de inwerkingtreding van deze wet nog in het reglement van mede-eigendom bevinden, worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde.
De verplichting van artikel 577-5, § 3, 1°, van het Burgerlijk Wetboek tot samenstelling van een reservekapitaal is onmiddellijk van toepassing voor de volledige boekjaren die na de inwerkingtreding van deze wet vallen, ook op gebouwen waarvan de gemene delen op datum van inwerkingtreding van deze wet sinds minstens vijf jaar voorlopig opgeleverd zijn.

 

Ook in 2019 wordt uw investering en woonst nauw nagezien door het Original Immo Beheersteam.

Dit jaar een zeer grote wetswijziging: afrekening met persoonlijke rebalancing, aangepaste jaarlijkse vergadering, bezichtiging en vooral volledig nieuwe Rio-reglementering, hetgeen wij graag voor u analyseren, assimileren, certificeren en in de komende vergadering authenticeren.

Het Original Immo Beheersteam helpt u graag met de